Makler im Wettbewerb / 4 Energieausweis

Bereits auf Grundlage der vormals geltenden Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV 2014) waren mit Blick auf Verkauf und Vermietung bzw. Verpachtung Angaben zum Energieausweis zu machen. Makler wurden zwar von der EnEV nicht ausdrücklich als Verpflichtete genannt, allerdings traf auch sie die Verpflichtung zur Angabe der Energiekennwerte des Energieausweises auch im Bereich der Vermarktung, also beim Verkauf oder bei der Vermietung von Immobilienobjekten. Am 1.11.2020 ist das "Gesetz zur Vereinheitlichung des Energieeinsparrechts für Gebäude" (Gebäudeenergiegesetz, GEG) in Kraft getreten. Mit diesem Gesetz werden das Energieeinsparungsgesetz, die Energieeinsparverordnung und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz in einem neuen Gesetz zusammengeführt. Mit Blick auf Angaben zum Energieausweis werden Makler insoweit ausdrücklich in die Pflicht genommen.

4.1 Vorlagepflicht

Im Fall der Veräußerung oder Vermietung bzw. Verpachtung einer "selbstständigen Nutzungseinheit" – in erster Linie also Wohnraum, Gewerberaum, Ein- oder Mehrfamilienhaus, Wohnungs- oder Teileigentum – ist dem Käufer bzw. Mieter oder Pächter vom Verkäufer, Vermieter oder Verpächter nach § 80 Abs. 4 GEG zwingend ein Energieausweis vorzulegen.

Wichtig

Die Vorlagepflicht für den Energieausweis

Der Energieausweis muss vorgelegt werden. Erklärt etwa der Käufer, dass er darauf verzichtet, ist dies unbeachtlich. Eine entsprechende Vereinbarung mit dem Verkäufer ist gemäß § 134 BGB wegen Gesetzesverstoßes nichtig.

Ob etwas anderes gilt, wenn es sich um ein Abbruchgebäude handelt – es dem Käufer also nur auf den Grundstückserwerb ankommt und er das aufstehende Gebäude abreißen möchte –, liegt auf Grundlage der Bestimmungen des GEG nahe. Nach § 2 Abs. 2 Nr. 8 GEG sind vom Anwendungsbereich der Regelungen über den Energieausweis Wohngebäude ausgenommen, die für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten im Jahr oder für eine begrenzte jährliche Nutzungsdauer bestimmt sind und deren zu erwartender Energieverbrauch für die begrenzte jährliche Nutzungsdauer weniger als 25 % des zu erwartenden Energieverbrauchs bei ganzjähriger Nutzung beträgt.

Der Energieausweis muss den Interessenten bereits im Rahmen des Besichtigungstermins in Kopie vorgelegt werden. Die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt. Findet keine Besichtigung statt, hat der Verkäufer oder der Makler den Energieausweis oder eine Kopie hiervon dem potenziellen Käufer unverzüglich vorzulegen. Der Verkäufer oder Makler muss den Energieausweis als Original oder Kopie spätestens unverzüglich dann vorlegen, wenn der potenzielle Käufer ihn hierzu auffordert; ansonsten ist er unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags dazu verpflichtet. Wie bereits erwähnt, wäre eine entsprechende Verzichtserklärung des Käufers unbeachtlich. Entsprechendes gilt bei der Vermietung, der Verpachtung und auch dem Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbstständigen Nutzungseinheit.

4.2 Inhalt von Werbemaßnahmen

Hinsichtlich des Inhalts von Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien sind nach der Bestimmung des § 87 GEG bestimmte Pflichtangaben vorgeschrieben:

1. Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis
2. der im Energieausweis genannte Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude
3. die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes
4. bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr
5. bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse

Bei Nichtwohngebäuden muss bei Energiebedarfs- und Energieverbrauchsausweisen als Pflichtangabe der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufgeführt werden.

Die genannten Pflichtangaben sind stets bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing bei Immobilienanzeigen zum Verkauf, der Vermietung, der Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbstständigen Nutzungseinheit zu machen.

Bei Energieausweisen, die nach dem 30.9.2007 und vor dem 1.5.2014 ausgestellt wurden, sind folgende Pflichtangaben in Immobilienanzeigen zu machen:

1. Bei Energiebedarfsausweisen für Wohngebäude der Wert des Endenergiebedarfs, der auf Seite 2 des Energieausweises angegeben ist.
2. Bei Energieverbrauchsausweisen für Wohngebäude der Energieverbrauchskennwert, der auf Seite 3 des Energieausweises angegeben ist (enthält der Energieverbrauchskennwert nicht den Energieverbrauch für Warmwasser, ist der Energieverbrauchskennwert um eine Pauschale von 20 Kilowattstunden (kWh) pro Jahr und m² Gebäudenutzfläche zu erhöhen).
3. Bei Energiebedarfsausweisen für Nichtwohngebäude der Gesamtwert des Endenergiebedarfs, der Seite 2 des Energieausweises zu entnehmen ist.
4. Bei Energieverbrauchsausweisen für Nichtwohngebäude sowohl der Heizenergieverbrauchs- als auch der Stromverbrauchskennwert, die beide Seite 3 des Energieausweises zu entnehmen sind.

4.3 Verpflichtete

Ihrem Wortlaut nach verpfli...