Makler: Öffentlich-rechtliche Pflichten / 1.1.2.3 Angehörige "freier" Berufe

Da die sog. freien Berufe gemäß § 6 GewO kein Gewerbe ausüben, bedürfen sie auch keiner Gewerbeerlaubnis. Typische freie Berufe sind diejenigen der Architekten, Rechtsanwälte, Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer. Wenn allerdings die Angehörigen dieser Berufsgruppen eine Maklertätigkeit gewerbsmäßig ausüben, benötigen sie eine Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO.

Steuerberater

Nach den einschlägigen Standesrichtlinien ist Steuerberatern eine Maklertätigkeit generell untersagt, da sie sich gemäß § 57 Abs. 4 i. V. m. § 57 Abs. 2 Steuerberatungsgesetz (StBerG) jeder gewerblichen Tätigkeit zu enthalten haben. Auch wenn die erwähnte Bestimmung auf eine "gewerbliche" Tätigkeit abstellt, sind die konkreten Voraussetzungen, die an eine gewerbliche Maklertätigkeit gestellt werden, nicht maßgeblich. Den Steuerberatern ist vielmehr auch die nur gelegentliche Maklertätigkeit untersagt. Allerdings kann die zuständige Steuerberaterkammer nach der Bestimmung des § 57 Abs. 4 Nr. 1 StBerG von diesem Verbot Ausnahmen zulassen, soweit durch die Tätigkeit eine Verletzung von Berufspflichten nicht zu erwarten ist.

Achtung

Steuerberater steht Provision zu

Die von einem Steuerberater abgeschlossenen Maklerverträge sind wirksam, sodass diesem bei Vorliegen der übrigen Provisionsvoraussetzungen auch ein Anspruch auf Courtage zusteht.^[1]

Rechtsanwälte

Auch bei einem Rechtsanwalt kann eine erlaubnispflichtige Tätigkeit nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO dann vorliegen, wenn eine hiermit zusammenhängende rechtsberatende Tätigkeit völlig in den Hintergrund tritt. Zwar standesrechtlich bedenklich dürfen sich Rechtsanwälte gelegentlich als Makler betätigen. Ein generelles Verbot jeglicher Maklertätigkeit ergibt sich jedenfalls nicht aus der Berufsordnung. Diese wäre gemäß § 14 Abs. 2 Nr. 8 Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO) allenfalls dann unzulässig, wenn sie ständig ausgeübt würde.^[2] Die Ausübung der Tätigkeit eines Maklers ist mit dem Beruf des Rechtsanwalts jedenfalls nicht schlechthin unvereinbar, sodass ein entsprechender Maklervertrag nicht unwirksam ist.^[3]

Wichtig

Rechtsanwalt als "Gelegenheitsmakler"

Wenn auch zumindest die ständige Ausübung des Berufs eines Maklers für Rechtsanwälte unzulässig ist, kann sich der Rechtsanwalt grundsätzlich als Gelegenheitsmakler betätigen.^[4] Etwas anderes gilt dann, wenn es sich um einen anwaltlichen Sozius eines Notars handelt. Auch wenn der Rechtsanwalt selbst nicht gleichzeitig Notar ist, sondern nur mit einem Notar in der gleichen Sozietät zusammenarbeitet, ist ihm jegliche Maklertätigkeit untersagt. Maklerverträge mit ihm wären gemäß § 134 BGB nichtig.^[5]

Notare

Nach § 14 Abs. 4 Satz 1 Bundesnotarordnung (BNotO) ist es dem Notar verboten, Grundstücksgeschäfte zu vermitteln und sich an jeder Art der Vermittlung von Urkundsgeschäften zu beteiligen. Diese für Nur-Notare und Anwaltsnotare in gleicher Weise geltende Vorschrift dient dem Zweck, die unparteiische Amtsführung zu sichern.^[6] Die gesetzliche Regelung soll verhindern, dass der Notar an dem Zustandekommen eines Geschäfts, das er in amtlicher Funktion unabhängig und unparteilich zu führen hat, ein eigenes persönliches oder wirtschaftliches Interesse hat.^[7] Ob die Vermittlung zum Abschluss eines Vertrags führt, ist unerheblich. Schon die abstrakte Gefahr, dass der Anschein der Parteilichkeit entstehen könnte, soll auf diese Weise vermieden werden. Notare dürfen daher generell keine auf die Anbahnung von Grundstücksgeschäften ausgerichtete Maklertätigkeit ausüben, also auch keine Nachweisleistung erbringen.

Architekten

Architekten ist die Erbringung von Maklerleistungen nicht verboten.^[8] Werden allerdings Architektenvertrag und Grundstückskaufvertrag miteinander verkoppelt, ist der Architektenvertrag nichtig, ebenfalls der darauf gerichtete Maklervertrag. Das Koppelungsverbot in Art. 10 § 3 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts (MRVG) ist verfassungsgemäß.^[9]

Nach der Regelung des § 3 Abs. 4 Satz 2 Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) führen unzulässige Koppelungsgeschäfte nicht zur Unwirksamkeit des Vermittlungsvertrags. Vermittelt der Makler einen Architektenvertrag, der wegen Koppelung von Grundstückserwerb und Architektenvertrag nichtig ist, hat er auch keinen Provisionsanspruch.^[10] Der Grundstückserwerber darf sich auf die Nichtigkeit auch berufen, wenn er die Leistungen des Architekten entgegengenommen hat. Das MRVG richtet sich gegen jede den Wettbewerb unter Architekten und Ingenieuren beeinträchtigende Bindung des Bauherrn, sofern sie mit dem Erwerb des Baugrundstücks im Zusammenhang steht. Es soll die Koppelung zwischen Grunderwerb und Architektenauftrag unterbinden. Ein auf den Nachweis oder die Vermittlung einer derartigen Abrede gerichteter Maklervertrag kann selbst eine nach Art. 10 § 3 Satz 1 MRVG verbotene Vereinbarung darstellen und damit nach § 134 BGB als nichtig anzusehen sein.^[11]

Auch bei Wirksamkeit des Maklervertrags entsteht ein Provisionsanspruch für die Vermittlung eines Architektenvertrags schon de...