Makler: Provision und Aufwendungsersatz / 1.1 Kauf/Verkauf

Der Gesetzgeber ging grundsätzlich davon aus, dass die Maklervertragsparteien eine bestimmte Provisionshöhe vereinbart haben, was in § 652 Abs. 1 BGB zum Ausdruck kommt. Lediglich für den Fall, dass eine derartige Vereinbarung unterblieben und die Höhe der Vergütung des Maklers nicht ausdrücklich geregelt ist, bestimmt die Vorschrift des § 653 Abs. 2 BGB, dass der Makler Anspruch auf die "übliche" Maklerprovision hat. Wurde im Maklervertrag eine bestimmte Provisionshöhe vereinbart, ist für eine Anwendung des § 653 Abs. 2 BGB allerdings kein Platz. Da die Bestimmung des § 653 BGB voraussetzt, dass der Interessent dem Makler eine Maklerleistung "übertragen" hat, greift sie nur, wenn ein Maklervertrag geschlossen wurde – egal ob schriftlich, in Textform oder konkludent – und lediglich die Frage der Provision nicht geregelt ist.

Praxis-Beispiel

"Nach Vereinbarung"

Der Makler wird vom Grundstückseigentümer beauftragt, die Gelegenheit zum Abschluss eines Verkaufsvertrags nachzuweisen oder zu vermitteln. Daraufhin übersendet ihm der Makler einen von ihm unterschriebenen Maklervertrag mit einem Provisionsverlangen von 5,75 %. Diese Angabe streicht der Eigentümer durch und schreibt darüber "nach Vereinbarung".

Zunächst einmal ist grundsätzlich ein provisionspflichtiger Maklervertrag zustande gekommen.^[1] Schließlich hat sich der Verkäufer ja grundsätzlich bereit erklärt, eine Provision zu zahlen, nur nicht in der vom Makler angedachten Höhe; damit fehlt eine Vereinbarung hierzu.

Ist keine exakte Provisionshöhe vereinbart, ergibt sich aber aus den Umständen, dass der Makler Anspruch auf Zahlung einer Provision hat, richtet sich deren Höhe danach, was "üblich" ist. Überwiegend üblich ist eine Provision von 3 % des beurkundeten Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer in jeweils geltender gesetzlicher Höhe, derzeit 19 %. Häufig finden sich demnach Provisionsverlangen von "3,57 % inklusive Umsatzsteuer". Da dem Makler grundsätzlich eine Doppeltätigkeit erlaubt ist, kann er sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer jeweils eine Provision in Höhe von insgesamt 3,57 % verlangen, vorausgesetzt dass ein Maklervertrag geschlossen wurde. Dies ist kein bundesweit verallgemeinerungsfähiger Grundsatz. Vielmehr gibt es in den einzelnen Bundesländern Unterschiede. So ist es vereinzelt durchaus üblich, dass etwa nur der Käufer Provision zu zahlen hat. Auf die Besonderheiten bei der Vermittlung bzw. dem Nachweis von Einfamilienhäusern und Wohnungen aufgrund des am 23.12.2020 in Kraft getretenen "Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" wird entsprechend eingegangen.

Der IVD hat folgende Richtwerte zur Brutto-Provision veröffentlicht:

Bundesland	Käuferprovision	Verkäuferprovision
Baden-Württemberg	3,57 %	3,57 %
Bayern	3,57 %	3,57 %
Berlin	7,14 %	–
Brandenburg	7,14 %	–
Bremen	5,95 %	–
Hamburg	6,25 %	–
Hessen	5,95 %	–
Mecklenburg-Vorpommern	3,57 %	2,38 %
Niedersachsen	3,57–5,95 %*	0–3,57 %*
Nordrhein-Westfalen	3,57–4,76 %	3,57 %
Rheinland-Pfalz	3,57–5,95 %	3,57 %
Saarland	3,57 %	3,57 %
Sachsen-Anhalt	3,57 %	3,57 %
Schleswig-Holstein	3,57 %	3,57 %
Thüringen	3,57 %	3,57 %
*3,57 % Käuferprovision, Verkäuferprovision in gleicher Höhe; 5,95 % Käuferprovision, dann keine Verkäuferprovision / Daten-Quelle: IVD

Niedrigkaufpreis-Immobilien

Bis auf Problemimmobilien unterscheidet sich der Arbeitsaufwand des Maklers nicht signifikant, ob er Luxusimmobilien oder sog. Niedrigkaufpreisimmobilien vermarktet. Von Letzteren ist die Rede, wenn der Verkehrswert der Immobilie bei etwa 50.000 EUR oder darunter liegt. Insoweit sind Provisionsabreden, die sich nicht nach einem bestimmten Prozentsatz vom Kaufpreis berechnen, sondern Pauschalprovisionen in festen Größen nicht nur verbreitet, sondern auch rechtlich unbedenklich. Bei offen gelegter Doppelmaklertätigkeit kann von beiden Kaufvertragsparteien wirksam eine Festprovision vereinbart werden. Allein dass die Provisionen insgesamt 36,62 % des Kaufpreises ausmachen, führt nicht zur Sittenwidrigkeit der Preisabsprache.^[2]

Praxis-Beispiel

Niedrigkaufpreisimmobilien

Der Makler ist mit der Vermittlung einer Verkaufsgelegenheit über eine Wohnung beauftragt, deren Verkehrswert bei 20.000 EUR liegt. Tatsächlich wird ein Verkaufspreis von 19.500 EUR erzielt. Der Makler hatte sich sowohl vom Verkäufer wie auch vom Käufer eine Provision in Höhe von jeweils 3.570 EUR brutto ausbedungen. Dies ist auch vor dem Hintergrund unbedenklich, dass die erzielte Provision über ein Drittel des Verkehrswerts bzw. des Kaufpreises der Immobilie ausmacht. Auch hat der Makler den Halbteilungsgrundsatz des § 656c BGB beachtet, wonach der Käufer nicht zur Zahlung einer höheren Provision verpflichtet werden kann als der Verkäufer, so es sich beim Käufer um einen Verbraucher handelt.

Berechnung auf Grundlage des Gesamtkaufpreises

Nicht selten kommen in der Praxis Fälle vor, in denen die Parteien eines Grundstückskaufvertrags, um Kaufnebenkosten zu sparen, neben dem eigentli...