Makler: Ursächlichkeit der Maklerleistung / 1 Unterbrechung des Kausalzusammenhangs

Provisionsschädlich kann eine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs sein. Zwischen der Leistung des Maklers und dem Abschluss des Hauptvertrags liegt ein Ereignis, weshalb die ursprüngliche Maklertätigkeit nicht mehr als ursächlich für den Hauptvertragsschluss angesehen werden kann.^[1]

Kündigung des Maklervertrags

Vermeintlich findige Maklerkunden versuchen, sich in diesem Zusammenhang häufig von ihrer Provisionspflicht zu befreien, indem sie einfach den Maklervertrag kündigen. Das kann allerdings keine Unterbrechung des Kausalverlaufs bewirken.

Praxis-Beispiel

Kündigung des Maklervertrags

Der Eigentümer eines Hausgrundstücks hat den Makler mit dem Nachweis bzw. der Vermittlung einer Verkaufsgelegenheit beauftragt. Daraufhin ist der Makler entsprechend tätig geworden und hat dem Eigentümer eine Liste mit fünf Interessenten samt Kontaktdaten übergeben. Der Eigentümer kündigt kurz darauf den Maklervertrag und schließt mit einem der vom Makler nachgewiesenen Interessenten den Kaufvertrag. Gegen seine Provisionspflicht wendet der Maklerkunde ein, durch die Kündigung des Maklervertrags sei die Kausalität unterbrochen worden.

Dieses Argument ist nicht stichhaltig. Der Maklerkunde konnte ja nicht aufgrund des bestehenden Maklervertrags sein Haus verkaufen, sondern aufgrund der eigentlichen Maklertätigkeit. Für die Kausalität ist allein entscheidend, dass der Kunde durch die Maklertätigkeit in die Lage versetzt wurde, den Hauptvertrag abzuschließen.

Anders sieht es aus, wenn der Makler seine eigentliche Maklerleistung, also den Nachweis oder die Vermittlung, erst nach Kündigung des Maklervertrags erbringt. Das hat aber ebenfalls nichts mit einer Unterbrechung des Kausalverlaufs zu tun. Wenn der Maklerkunde nach Kündigung des Maklervertrags noch Maklerleistungen entgegennehmen und auf deren Grundlage einen Hauptvertrag schließen würde, wäre immer noch die Maklertätigkeit kausal für den Hauptvertragsschluss. Fraglich ist allein, ob der Makler ggf. Anspruch auf eine Provision hätte. Diese Frage wäre ganz klar mit Nein zu beantworten, selbst wenn dem Makler ein befristeter Alleinauftrag erteilt wurde und der Kunde diesen vor Ablauf der Befristung gekündigt hat. Der Auftraggeber eines Maklers ist stets frei, seine Verkaufsabsicht aufzugeben. Wenn also der Maklerkunde den Maklervertrag gekündigt hat und der Makler dennoch Maklerleistungen erbringt, tut er das auf eigenes Risiko. Dies entspricht letztlich der aufgedrängten Maklerleistung, bei der der Makler beispielsweise einen vollständigen Nachweis erbringt, obwohl noch gar kein provisionspflichtiger Maklervertrag besteht.

Zeitablauf

Als typische Fälle einer Unterbrechung des Kausalverlaufs gelten lange zeitliche Abstände zwischen dem Zeitpunkt der maßgeblichen Maklertätigkeit und dem Abschluss des Hauptvertrags. Um den Provisionsanspruch des Maklers untergehen zu lassen, muss die Zeitspanne allerdings groß sein. In diesem Zusammenhang ist zunächst grundsätzlich zu beachten, dass die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für den Abschluss des Hauptvertrags dann vermutet wird, wenn der Abschluss des Hauptvertrags in angemessenem Zeitabstand nachfolgt. Als angemessener Zeitabstand gilt insoweit der Zeitraum eines Jahres zwischen Maklertätigkeit und Abschluss des Hauptvertrags.^[2] Unzweifelhaft ergibt sich der Schluss auf den notwendigen Ursachenzusammenhang dann von selbst, wenn der Nachweistätigkeit der Vertragsschluss gar noch früher folgt.^[3] Konsequenz: Die Vermutung der Ursächlichkeit der Maklerleistung führt dazu, dass der Makler die Ursächlichkeit nicht beweisen muss. Wendet sein Kunde ein, die Maklertätigkeit sei nicht ursächlich für den Abschluss des Hauptvertrags gewesen, muss er dies beweisen. Dies gilt aber dann nicht, wenn der Zeitraum von einem Jahr überschritten ist. Dann muss der Makler darlegen und notfalls beweisen, dass seine Tätigkeit ursächlich für den Hauptvertragsabschluss war.^[4] Dies gilt ohnehin, wenn noch andere Faktoren als der bloße Zeitablauf eine Rolle spielen.

Praxis-Beispiel

Zeitablauf

Der Makler hat seinem Auftraggeber im Sommer des Jahres 2021 die Gelegenheit zum Kauf eines Einfamilienhauses nachgewiesen. Dem Maklerkunden war der Kaufpreis zu hoch. Nach einigem Hin und Her mit dem Verkäufer kam es zunächst zum Abbruch der Vertragsverhandlungen. Schließlich unterbreitete der Verkäufer ein deutlich günstigeres Angebot, das der Maklerkunde 1 1/2 Jahre später annahm. Der Hauptvertrag wurde im Januar 2023 geschlossen.

Die Kausalität der Maklerleistung konnte hier nicht mehr bejaht werden.^[5] Zu dem erheblichen Zeitablauf von 1 1/2 Jahren seit Erbringung der maßgeblichen Maklerleistung kamen der Abbruch der Vertragsverhandlungen zwischen Veräußerer und späterem Erwerb sowie das günstigere Angebot des Veräußerers hinzu.

Um von einem Kausalzusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Abschluss des Hauptvertrags ausgehen zu können, muss überhaupt die Verkaufsabsicht des Verkäufers bestehen bleiben. Im Streitfall hätte dies der Makler zu beweisen.^[6] Ein Zeitraum v...