Makler: Ursächlichkeit der Maklerleistung / 2 Vorkenntnis

Häufig versuchen findige Maklerkunden, sich mit dem sog. Vorkenntniseinwand vor der Provision zu drücken.

Praxis-Beispiel

Vorkenntniseinwand

Der Maklerkunde beauftragt den Makler mit dem Nachweis einer Kaufgelegenheit für eine Eigentumswohnung. Daraufhin wird der Makler tätig und weist seinem Kunden eine entsprechende Wohnung nach, die dieser später auch kauft. Gegen den Provisionsanspruch des Maklers wendet der Kunde ein, ihm sei das Objekt bereits vor Entfaltung der Maklertätigkeit bekannt gewesen.

Der Vorkenntniseinwand kann nur gegenüber dem Nachweismakler erhoben werden, denn er schuldet ja gerade die Mitteilung eines konkreten Kauf- oder Mietobjekts nebst Angaben über den potenziellen Hauptvertragspartner seines Auftraggebers. Hingegen schadet dem Vermittlungsmakler der Vorkenntniseinwand nicht, da er keinen Nachweis schuldet, sondern die Vertragsabschlussbereitschaft des potenziellen Hauptvertragspartners fördern bzw. herbeiführen soll.

Kennt der Auftraggeber des Maklers tatsächlich den Inhalt eines ihm vom Makler erbrachten Nachweises bereits, scheidet ein Ursachenzusammenhang zwischen Nachweis und später geschlossenem Hauptvertrag aus.^[1] Bei einer juristischen Person, z. B. einer GmbH, ist auf die Kenntnis des Geschäftsführers abzustellen.^[2] Die Vorkenntnis des Gesellschafters einer Immobilien-GbR ist auch den anderen (ehemaligen) Gesellschaftern zuzurechnen, wenn zwischen der GbR und einer später gegründeten GmbH & Co KG als Käuferin wirtschaftliche Identität besteht.^[3] Der Makler hat dann keinen Anspruch auf Provision gegen seinen Auftraggeber.^[4] Ein Maklerkunde kann sich auch dann auf Vorkenntnis berufen, wenn er diese bereits erlangt hat, als er noch nicht am Abschluss des Hauptvertrags interessiert war.^[5] Allerdings können zusätzliche Informationen des Maklers trotz Vorkenntnis noch als Nachweis gewertet werden.^[6]

Praxis-Beispiel

Vorkenntnis

Dem Mietinteressenten ist sowohl das Mietobjekt als auch der Vermieteter bekannt, allerdings nicht die Vermietungsbereitschaft des Vermieters. Konkret: Der potenzielle Mieter weiß, dass ein bestimmter Eigentümer Gewerberäume vermietet. Vom Makler erfährt er, dass der Eigentümer tatsächlich (Nach)Mieter sucht.

Diese Information kann bereits ausreichen, damit der Makler Anspruch auf Provision hat.^[7] Im Streitfall trägt zunächst der Kunde des Maklers die Beweislast für seine angebliche Vorkenntnis.^[8] Kann er diese beweisen, trägt der Makler die Beweislast dafür, dass er trotz Vorkenntnis des Interessenten eine wesentliche Maklerleistung erbracht hat.^[9]

Problematisch sind Fälle, in denen sich der Maklerkunde – wie so oft – erst im Rahmen des Rechtsstreits um die Maklerprovision auf seine angebliche Vorkenntnis beruft. Zu bedenken ist dabei, dass in aller Regel auch der Nachweismakler erheblich mehr Tätigkeiten für seinen Auftraggeber erbringt als den bloßen Nachweis: Er organisiert Besichtigungstermine, besorgt ggf. Grundbuchauszüge und organisiert meist auch den Abschluss des Hauptvertrags, zum Beispiel beim Notar. Zumindest diese Tätigkeiten hätte der Makler dann umsonst erbracht. In derartigen Konstellationen kann der Vorkenntniseinwand unbedeutend sein. Weist jedenfalls der Makler den Interessenten beweisbar darauf hin, dass er beim Abschluss eines Hauptvertrags an den Makler Provision zu zahlen hat, und nimmt der Interessent weitere Maklerdienste wie Exposés, Besichtigungstermine, Preisverhandlungen und/oder Vorbereitung des Hauptvertragsabschlusses entgegen, ohne dem Provisionsverlangen des Maklers zu widersprechen, hat der Makler bei Abschluss des Hauptvertrags Anspruch auf Provision.^[10]

In der Rechtsprechung ist nicht einheitlich geklärt, welche Konsequenzen eine nicht unverzügliche Mitteilung der Vorkenntnis hat. Besinnt sich der Maklerkunde erst geraume Zeit nach Erbringung des Nachweises einer angeblichen Vorkenntnis, liegt nahe, dass es sich dabei um eine bloße Schutzbehauptung handelt, mit der der Provisionsanspruch des Maklers zu Fall gebracht werden soll. Ob der Maklerkunde unverzüglich nach Erhalt der Informationen des Maklers verpflichtet ist, diesen auf bestehende Vorkenntnisse hinzuweisen, ist in der Rechtsprechung nicht endgültig geklärt.

Im Ergebnis ist es aber auch unerheblich, wann der Auftraggeber verpflichtet sein soll, auf eine bestehende Vorkenntnis hinzuweisen. Wichtig ist vielmehr, dass der Maklerkunde die Beweislast dafür trägt, dass er Vorkenntnis hatte. Der Makler muss bei einem Rechtsstreit lediglich den zeitlichen Zusammenhang zwischen dem Zugang des Nachweises bei seinem Auftraggeber und dem Abschluss des Hauptvertrags beweisen. Besteht ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Nachweis und Abschluss des Hauptvertrags, lässt dies nach Auffassung des BGH den Schluss zu, dass das Angebot bzw. der Nachweis ursächlich für den Abschluss des Hauptvertrags war. Als angemessener zeitlicher Zusammenhang gilt – wie bereits ausgeführt – ein Jahr zwischen Maklertätigkeit und Abschluss des Hauptvertrags.^[11] Kann ein zeitlicher Zusammenh...