Makler: Ursächlichkeit der Maklerleistung / 3 Mehrere Makler

Zunächst einmal ist der Auftraggeber des Maklers völlig frei, mehrere Makler zu beauftragen. Dies gilt nur beim Alleinauftrag nicht. Wesen des Alleinauftrags ist gerade, dass ein Makler allein beauftragt ist und sich nicht mit unliebsamer Konkurrenz herumschlagen muss. Ist der Auftraggeber im Übrigen berechtigt, mehrere Makler zu beauftragen, muss er im Einzelfall damit rechnen, ggf. zweimal Provision zahlen zu müssen.

Praxis-Beispiel

Mehrere Makler

• Der Eigentümer möchte sein Hausgrundstück verkaufen und beauftragt drei Makler. Alle drei präsentieren jeweils potenzielle Käufer. Der Eigentümer schließt den Kaufvertrag mit einem selbst akquirierten Interessenten. Keiner der Makler hat einen Provisionsanspruch.
• Die Situation ist wie zuvor, doch der Eigentümer verkauft an einen von Makler A akquirierten Interessenten. Makler A hat Anspruch auf Provision, den beiden anderen Maklern steht keine Provision zu.
• Die Situation ist wie zuvor. Makler A und Makler B akquirieren ein und denselben Interessenten, mit dem der Eigentümer schließlich den Hauptvertrag schließt.

Haben mehrere Makler denselben Nachweis erbracht, kann nur der erste Nachweis die Provisionspflicht auslösen.^[1] Dem zweiten Makler und ggf. weiteren gegenüber wird der Vorkenntniseinwand entgegenzuhalten sein.^[2] Allerdings kann beim Vermittlungsmakler jedes nicht unwesentliche Einwirken auf den Partner des Hauptvertrags geeignet sein, die Provision auszulösen.^[3] In diesem Fall bleibt auch der Provisionsanspruch des Nachweismaklers erhalten, sofern nicht eine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs zwischen dem Nachweis und dem Erwerb vorliegt.^[4] Dabei ist im Übrigen nicht entscheidend, wer das günstigere Preisangebot unterbreitet.^[5]

Mitursächlichkeit genügt, um einen Provisionsanspruch des ersten Maklers zu begründen, auch wenn erst die Hinweise des zweiten Maklers den "Durchbruch" bewirken.^[6]

Praxis-Beispiel

Mitursächlichkeit

Der Makler wurde von der Eigentümerin mit der Vermarktung ihres Ladengeschäfts beauftragt. Er bot die Teileigentumseinheit zum Preis von 155.000 EUR in mehreren Internetportalen an. Zudem fanden sich hier Hinweise darauf, dass eine Provision in Höhe von 3,57 % einschließlich Umsatzsteuer verlangt werde. Ein Interessent nahm über eines dieser Portale Kontakt mit dem Makler auf und erhielt von ihm die Anschrift des Objekts. Anschließend wurde eine gemeinsame Besichtigung des Ladens durchgeführt. Der Interessent bot zunächst 130.000 EUR, später 140.000 EUR als Kaufpreis an. Hiermit war die Eigentümerin nicht einverstanden und beendete daraufhin den Vertrag mit dem Makler. Auf die Nachfrage des Interessenten beim Makler, warum dieser die Fläche nicht mehr im Internet anbot, teilte dieser ihm mit, die Verkäuferin habe das letzte Angebot nicht akzeptiert und sei danach vom Auftrag zurückgetreten.

Die Eigentümerin schaltete eine andere Maklerin ein, die die Teileigentumseinheit erneut annoncierte. Der Interessent nahm mit ihr Kontakt auf. Mit notariellem Vertrag erwarb er anschließend die Fläche zum Preis von 150.000 EUR. Er verpflichtete sich auch zur Zahlung einer Provision an die Maklerin, was er nach Rechnungsstellung tat. Doch auch der erstbeauftragte Makler forderte die Zahlung einer Courtage.

Die Klage des erstbeauftragten Maklers war erfolgreich.^[7] Zu berücksichtigen war zunächst, dass der erforderliche Kausalzusammenhang zwischen der Maklerleistung und dem Abschluss des Hauptvertrags lediglich Mitursächlichkeit voraussetzt. Eine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs lag nicht vor. Das wäre der Fall gewesen, wenn der Vertragsschluss ausschließlich auf die Bemühungen der später eingeschalteten Zweitmaklerin zurückgegangen wäre. Im Beispiel war das aber nicht so, da die zweite Maklerin auf den Erstverhandlungen aufbauen konnte. Maßgeblich war in diesem Fall, dass weder der Interessent sein Erwerbsinteresse noch die Eigentümerin ihre Veräußerungsabsicht aufgegeben hatten. Auch hatten sich die Eigentümerin und der Interessent nicht derartig überworfen, dass die Eigentümerin an ihn ohne Beteiligung der zweiten Maklerin gar nicht mehr hätte verkaufen wollen. Der Interessent hatte einfach sein Angebot um 10.000 EUR aufgestockt und sich den Preisvorstellungen der Eigentümerin angenähert. Die zweite Maklerin konnte auf den früheren Verhandlungen aufbauen, die der erste Makler überhaupt initiiert hatte.

Entsprechende Grundsätze gelten auch, wenn der Makler dem Kaufinteressenten ein Objekt nachweist, der Kaufinteressent aber zunächst (scheinbar) kein Interesse an dem Objekt hat und ihm dieses einige Monate später von einem anderen Makler erneut angeboten wird. Hier hat auch der erstbeauftragte Makler Anspruch auf Maklerprovision.^[8] Denn insoweit ist wiederum weiter zu berücksichtigen, dass die Maklertätigkeit lediglich mitursächlich für den Abschluss des Hauptvertrags sein muss.

Praxis-Beispiel

Mitursächliche Maklertätigkeit

Der Eigentümer eines Hausgrundstücks beauftragte den Makler mit dem Nachweis bzw. der Vermittlung einer Verkaufsgelegenhe...