Makler: Verflechtungsproblematik / 3.2.1 Verkauf

Grundsätzlich ist der Wohnungseigentumsverwalter nicht gehindert, als Verkaufsmakler von Sonder-/Teileigentum tätig zu werden.^[1] Das gilt bei einer Tätigkeit für den Verkäufer (als Mitglied der Eigentümergemeinschaft) wie für den Käufer (als Erwerber). Die Rechtsbeziehungen zwischen den Beteiligten richten sich ausschließlich nach den Vorschriften über das Maklerrecht. Besonderheiten im Hinblick auf die (zusätzliche) Eigenschaft des Maklers als Wohnungseigentumsverwalter sind nicht zu beachten.

Anders ist die Rechtslage, wenn nach der Teilungserklärung der verwalteten Gemeinschaft gemäß § 12 Abs. 1 WEG der Verkauf einer Wohnung von der Zustimmung des Verwalters abhängt. Hierzu hat der BGH in Fortsetzung seiner Rechtsprechung zur Verflechtung^[2] entschieden, dass der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, von dessen Zustimmung gemäß § 12 WEG die Gültigkeit eines Wohnungsverkaufs abhängt, wegen des institutionalisierten Interessenkonflikts nicht Makler des Käufers sein kann.^[3] Der Interessenkonflikt resultiert nach Ansicht des BGH daraus, dass der Makler die Interessen seines Kunden (des potenziellen Käufers) ebenso wahrzunehmen hat wie die der Wohnungseigentümer, wobei diese Interessen unter Umständen "gegenläufig" seien. Damit sei die selbstständige, unabhängige Willensbildung des Wohnungseigentumsverwalters/Maklers zumindest gefährdet.

Die Interessenkollision hindert den Wohnungseigentumsverwalter in einem solchen Fall also an einer dem gesetzlichen Leitbild entsprechenden Maklertätigkeit mit der Folge, dass der Verwalter weder gegen den Wohnungskäufer noch gegen den Wohnungsverkäufer, in dessen Auftrag er "makelnd" tätig wird, einen Anspruch auf Zahlung von Maklerprovision hat.^[4]

Wichtig

Unechte Verflechtung nicht ohne Anhaltspunkte

Ein Fall "unechter Verflechtung" liegt aufgrund eines institutionalisierten Interessenkonflikts beim (Käufer-)Makler, der zugleich Haus- bzw. Wohnungsverwalter des Grundstücks- bzw. Wohnungsverkäufers ist, nicht ohne weitere Anhaltspunkte vor.^[5] Ist die Zustimmung des "makelnden" Verwalters zur Veräußerung der von ihm nachgewiesenen oder vermittelten Wohnung gemäß § 12 WEG nicht erforderlich, hat er durchaus einen Provisionsanspruch gegen Veräußerer und/oder Erwerber.

Nach ständiger Rechtsprechung kann ein Provisionsanspruch allerdings auch in Verflechtungsfällen wegen eines von den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängigen Provisionsversprechens gegeben sein. Dazu genügt es, wenn dem Kunden die eine Verflechtung begründenden Umstände tatsächlich bekannt sind.^[6] Weiß der Veräußerer bzw. Erwerber, dass zur Veräußerung die Zustimmung des Verwalters gemäß § 12 WEG erforderlich ist, hat der "makelnde" Verwalter grundsätzlich dann einen Provisionsanspruch, wenn er sich ein entsprechendes Provisionsversprechen erteilen lässt.

Der BGH (a. a. O.) hält es insoweit für ausreichend, wenn der Auftraggeber des Verwalters bzw. der "Maklerkunde" darüber aufgeklärt wird, dass der "Makler" Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage und seine Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums erforderlich ist. Es muss nicht darauf hingewiesen werden, dass dem Verwalter eine Maklertätigkeit an sich nicht möglich ist.^[7]

Vor dem Hintergrund der erwähnten BGH-Rechtsprechung dürfte der Verwalter, der sich auch als Makler von ihm verwalteter Wohnungen betätigt, sein Verwalteramt wohl nicht aufs Spiel setzen. Gleichwohl sollten sich Wohnungseigentumsverwalter davor hüten, in derartigen Fällen ein unabhängiges Provisionsversprechen zu fordern bzw. überhaupt entsprechende Maklertätigkeiten zu entfalten. Nach Auffassung des BayObLG^[8] stellt der Interessenkonflikt zwischen der Verwalterstellung und der Maklertätigkeit grundsätzlich einen wichtigen Grund gegen die Wiederbestellung eines Verwalters dar.

Praxis-Beispiel

Maklerdienste und Verwalterzustimmung in einer Hand

Der Verwalter einer größeren Wohnanlage wendet sich per Rundschreiben an die Wohnungseigentümer und bietet ihnen kostenlose Maklerdienste an, falls sie ihre Wohnungen verkaufen wollen. Nach der Teilungserklärung ist zur Veräußerung von Sondereigentum die Zustimmung des Verwalters erforderlich.

Mit einem solchen Verhalten setzt der Verwalter seine Wiederbestellung aufs Spiel. Mit der Regelung in § 12 WEG sollen die Wohnungseigentümer in die Lage versetzt werden, sich dagegen zu schützen, dass eine Wohnung oder ein Teileigentum in die Hände eines persönlich oder finanziell unzuverlässigen Menschen gerät. Der Verwalter wird bei der Entscheidung über die Zustimmung zu einer Veräußerung zwar im eigenen Namen, aber lediglich treuhänderisch in verdeckter mittelbarer Stellvertretung der Wohnungseigentümer tätig, deren schutzwürdige Belange er zu wahren hat. Bietet der Verwalter den Wohnungseigentümern kostenlose Maklertätigkeiten im Zusammenhang mit einem Verkauf ihrer Wohnungen an, ist davon auszugehen, dass er den Käufer zur Abgabe eines von den Voraussetzungen des § 652 BGB unabhängigen Provisionsversprechens veranlassen will. Das von ihm zu wahrende In...