Makler: Verflechtungsproblematik / 3.2.2 Vermietung

Insbesondere Wohnungseigentumsverwalter können durchaus provisionspflichtige Maklertätigkeiten im Hinblick auf Wohnungs- oder Teileigentum entfalten. Durch das am 1.6.2015 in Kraft getretene Bestellerprinzip werden sie allerdings nur in Ausnahmefällen einen Provisionsanspruch gegen den Wohnungsmieter haben. In aller Regel nämlich dürften sie insoweit im Interesse, wenn nicht gar im Auftrag der Wohnungseigentümer tätig werden.

Wohnungseigentum

Auch nach Inkrafttreten des Bestellerprinzips können Makler, die sich als Wohnungseigentumsverwalter betätigen, durchaus einen Provisionsanspruch gegen den künftigen Mieter einer Wohnung im Verwaltungsbestand haben. Voraussetzung ist allerdings, dass sie nicht bereits vom Wohnungseigentümer mit der Wohnungssuche entsprechend beauftragt sind. Unter folgenden Voraussetzungen kann ein Provisionsanspruch gegen den künftigen Mieter begründet werden:

1. Der Wohnungssuchende beauftragt den Makler mit dem Nachweis oder der Vermittlung einer Mietvertragsabschlussgelegenheit.
2. Der Vermittlungsauftrag wird in Textform geschlossen.
3. Der Makler macht sich auf die Suche nach geeigneten Wohnungen. In diesem Zusammenhang setzt er sich mit den Wohnungseigentümern von ihm verwalteter Anlagen in Verbindung und erkundigt sich, ob Wohnungen zur Vermietung stehen.
4. Wird der Makler entsprechend fündig, holt er den Auftrag des Wohnungseigentümers ein, dessen Wohnung dem Mietinteressenten anzubieten.
5. Kommt daraufhin der Mietvertrag zustande, hat der Makler Anspruch auf Provision gegen den Mieter.

Der Makler/Verwalter wird hier mit dem Einwand seines Kunden rechnen müssen, dass er in erster Linie im Interesse des Wohnungseigentümers tätig geworden ist und deshalb die Provision nicht zahlen will. Der Makler kann dann im Rechtsstreit als Beweis Zeugnis des vermietenden Wohnungseigentümers anbieten, dass er eben ausschließlich wegen des Mieterauftrags tätig wurde und gerade nicht vom Wohnungseigentümer entsprechend informiert oder gar beauftragt war.

Zu berücksichtigen ist weiter grundsätzlich, dass die Provisionsausschlusstatbestände des § 2 Abs. 2 WoVermRG auch im Verhältnis zwischen Makler und Vermieter gelten.

Lange Zeit war in diesem Zusammenhang umstritten, ob dem Wohnungseigentumsverwalter per se ein Provisionsanspruch gegen den potenziellen Mieter verwehrt ist. Vereinzelt wurde angenommen, der Wohnungseigentumsverwalter sei unabhängig von seiner konkreten Tätigkeit für den jeweiligen Eigentümervermieter stets als Verwalter i. S. d. § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermRG anzusehen.^[1]

Der BGH^[2] hatte sich der herrschenden Meinung angeschlossen^[3] und für Klarheit in der für die Makler- und Verwalterpraxis so wichtigen Rechtsfrage der Wohnungsvermittlung durch den Wohnungseigentumsverwalter nach §§ 20 ff. WEG gesorgt: Ihm ist ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermRG nicht versagt, da er nicht Verwalter von Wohnräumen im Sinne dieser Bestimmung ist. Hieraus ergibt sich korrespondierend, dass der Wohnungseigentumsverwalter keinen Anspruch auf Maklerprovision bei der Vermittlung solcher Wohnungen hat, für deren Eigentümer er auch als Sondereigentumsverwalter tätig ist. Der Verwalter hat in solchen Fällen zwar keinen Provisionsanspruch gegen den Mieter, ein solcher kann aber aufgrund entsprechender Abrede gegen den vermietenden Wohnungseigentümer bestehen.

Die Gerichte beschäftigt immer wieder das Abgrenzungsproblem, wann ein Wohnungseigentumsverwalter Leistungen im Hinblick auf eine Sondereigentumsverwaltung in einem solchen Maß entfaltet, dass sein Provisionsanspruch ausgeschlossen ist. Hier sind die Meinungen geteilt und es kommt im Wesentlichen auf den konkreten Einzelfall an. Als provisionsunschädlich wurden angesehen:

Serviceleistungen

Branchenübliche Serviceleistungen wie Schlüsselübergabe, Entgegennahme der ersten Monatsmiete oder Weiterleitung der Mietkaution an den Vermieter stellen keine Verwaltungstätigkeit von einigem Gewicht und einiger Dauer i. S. d. § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermRG dar und sind deshalb nicht provisionsschädlich.^[4]

Hilfestellung

• Ein Wohnungsmakler wird nicht als Verwalter i. S. d. § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WoVermRG tätig mit der Folge, dass er seinen Provisionsanspruch gegen den Mieter verliert, weil er für den Vermieter das Ausfüllen des Formularmietvertrags übernimmt, die Wohnungsübergabe organisiert sowie das entsprechende Übergabeprotokoll fertigt. Dies gilt auch dann, wenn der Makler den Vermieter bei der schon kurze Zeit später erfolgenden Wohnungsrückgabe unterstützt.^[5]
• Erstellung von Betriebskostenabrechnungen^[6]
• Maßnahmen zur Erhaltung bzw. Verbesserung der Vermietbarkeit, beispielsweise das Öffnen und Schließen von Fenstern und Rollläden sowie die Beheizung^[7]

Unterstützung

• Organisieren von Renovierungsarbeiten kleineren Umfangs, z. B. die Auswahl des Teppichbodens in Absprache mit dem Mieter, die Auswahl und Beauftragung der Handwerker für Rechnung des Verm...