Alexander C. Blankenstein
Voraussetzung für das Entstehen des Provisionsanspruchs des Maklers ist auch bei der Wohnraumvermittlung, dass zunächst ein Maklervertrag entweder mit dem Mietinteressenten oder dem Vermieter zustande kommt, in dessen Folge eine der beiden typischen Maklertätigkeiten entfaltet wird, die schließlich ursächlich für den Mietvertragsabschluss sein muss.
Allerdings ist zu beachten, dass der Maklervertrag im Bereich der Wohnungsvermittlung gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermRG zwingend der Textform bedarf. Diese Formvorschrift wurde mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz im Rahmen der Einführung des Bestellerprinzips Gesetz und ist verfassungskonform. Zu beachten ist, dass nicht nur der Vermittlungsvertrag mit dem Wohnungssuchenden der Textform genügen muss, sondern auch der mit dem Vermieter abgeschlossene Vermittlungsvertrag. Wichtig: Textform bedeutet nicht Schriftform. Das Wesen der Schriftform ist bekanntlich die Originalunterschrift des Unterzeichnenden, sodass z. B. Telefax, Kopie und E-Mail hier nicht genügen. Anders bei der Textform, dafür reichen gerade Telefax, Kopie oder E-Mail aus, da die Originalunterschrift des Unterzeichnenden nicht erforderlich ist.
Maklervertrags in Textform vereinbaren
Ein mündlicher Maklervertrag reicht nicht aus. Wurde er nicht in Textform geschlossen, hat der Makler keinen Provisionsanspruch. Der Vermittlungsvertrag ist dann gemäß § 125 Satz 1 BGB nichtig. Nicht möglich ist im Bereich der Wohnraumvermittlung daher der so praxisrelevante konkludente Abschluss eines Maklervertrags. Das ist aber kein Nachteil für den Makler; da er beim Vorliegen eines Maklervertrags in Textform den Abschluss des Maklervertrags einfacher beweisen kann, sollte sich ein Kunde weigern, die vereinbarte Provision zu zahlen.
Weitere Voraussetzung ist – wie bei anderen Maklerverträgen auch –, dass der Makler eine provisionsauslösende Maklertätigkeit entfaltet. Anders als der Titel des Wohnungsvermittlungsgesetzes vermuten lässt, muss dabei nicht zwingend eine Vermittlungstätigkeit entfaltet werden; es genügt grundsätzlich der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrags. Wird kein Nachweis erbracht, entfällt der Anspruch auf Provision, wenn Vermieter oder Mieter ohnehin abschlussbereit waren und der Makler deshalb eine Vermittlungstätigkeit gar nicht entfalten kann. Auch der Mietvertrag muss Resultat der vermittelnden Maklertätigkeit sein. Womit die beiden weiteren Provisionsvoraussetzungen – Abschluss des Mietvertrags und Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für diesen – erfüllt sein müssen.
Übersendet ein Nachweismakler einem Mietinteressenten vereinbarungsgemäß eine Liste mit Daten von Wohnungsanbietern und Objekten, die den Kunden in die Lage versetzt, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten, erbringt der Makler den Nachweis zum Abschluss des Hauptvertrags. Der Wohnraumvermittler kann für seine Nachweistätigkeit ein erfolgsabhängiges Entgelt vereinbaren. Wesentliche Voraussetzung ist jedoch, dass der Makler ausschließlich aufgrund des mit dem Mietinteressenten abgeschlossenen Vermittlungsvertrags die entsprechenden Wohnungen akquiriert hat und diese sich nicht etwa in seinem Bestand aufgrund entsprechender Vermieteraufträge befanden. Wesentliche Provisionsvoraussetzung für den Makler nach dem am 1.6.2015 in Kraft getretenen Bestellerprinzip ist nämlich, dass dieser aufgrund des mit dem Interessenten abgeschlossenen Vermittlungsvertrags für diesen neue Mieträume sucht. Hatte der Makler die Mietobjekte bereits in seinem Bestand und schließt er dennoch mit dem Wohnungssuchenden einen Maklervertrag, wäre dieser nichtig; etwa vom Wohnungssuchenden gezahlte Provisionen wären nach § 812 BGB zurückzuzahlen. Im Übrigen darf ein von einem späteren Mietvertragsabschluss unabhängiges Entgelt für die Übersendung einer Anbieter- und Objektliste nicht verlangt oder vereinbart werden.