Alexander C. Blankenstein
Offerte an unbestimmten Interessentenkreis
Der Makler inseriert für den Verkäufer ein Einfamilienhaus in einem der großen Internetportale. Die Annonce enthält neben den Objektdaten ein Provisionsverlangen, wonach der Interessent bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags zur Zahlung einer Provision in Höhe von 3,57 % inklusive Umsatzsteuer des Kaufpreises verpflichtet ist.
Diese nicht personalisierte und an einen unbestimmten Interessentenkreis gerichtete Angabe stellt noch kein Angebot des Maklers dar. Dies und die folgenden Grundsätze gelten ebenfalls für Annoncen des Maklers in Zeitungen und Zeitschriften sowie für Aushänge in seinem Geschäftslokal. Eine derartige Offerte stellt vielmehr eine invitatio ad offerendum dar, also die an einen unbestimmten Interessentenkreis gerichtete Einladung, ein Angebot abzugeben.
Tritt daraufhin ein Kaufinteressent mit dem Makler in Kontakt und wünscht von ihm weitere Informationen, ein Exposé oder die Durchführung eines Besichtigungstermins, gibt er auf Grundlage der invitatio ad offerendum des Maklers ein entsprechendes Angebot auf Abschluss eines provisionspflichtigen Maklervertrags ab. Erbringt nun der Makler die gewünschte Tätigkeit und übersendet er dem Interessenten ein Exposé oder erbringt sogleich die eigentliche Nachweistätigkeit in Angabe der Objektanschrift und der Kontaktdaten des Verkäufers, so hat der Makler das Angebot des Interessenten – konkludent bzw. stillschweigend – angenommen. So der Makler bereits unter Angabe der Objektdaten und der Kontaktdaten des Verkäufers seine Nachweistätigkeit erbracht hat, hat er Anspruch auf seine Provision.
Allerdings ist auch in dieser Konstellation beim Vertrieb von Einfamilienhäusern und Wohnungen das Textformerfordernis des § 656a BGB zu beachten. Der Kaufinteressent muss also in Textform mit dem Makler in Kontakt treten. Mit der anschließenden Übersendung des Exposés hat der Makler für sich die Textform gewahrt.
Offerte ohne Provisionshinweis
Der Makler inseriert in einem Immobilienportal ein Kaufobjekt. Auf eine etwa zu zahlende Provision weist er (noch) nicht hin.
Wiederum stellt die Annonce des Maklers eine invitatio ad offerendum dar. Eine daraufhin erfolgende Kontaktaufnahme eines Interessenten stellt im Gegensatz zum ersten Beispiel aber kein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags dar, weil noch offen ist, ob Provision zu zahlen ist oder nicht. Vielmehr kommt auch der Kontaktaufnahme des Interessenten mit dem Makler lediglich die Rechtswirkung einer invitatio ad offerendum zu. Übersendet nun der Makler dem Interessenten etwa ein Exposé mit einem ausdrücklichen Provisionsverlangen, stellt dies das Angebot des Maklers auf Abschluss eines provisionspflichtigen Maklervertrags dar. Bittet der Interessent dann um weitere Informationen oder die Durchführung eines Besichtigungstermins, hat er das Angebot des Maklers auf Abschluss des Maklervertrags angenommen. Erteilt der Makler weitere Informationen bzw. führt er den Besichtigungstermin durch und erbringt eine provisionsauslösende Maklertätigkeit in Form eines Nachweises oder einer Vermittlung, hat er bei Abschluss des Kaufvertrags einen Provisionsanspruch gegen den Interessenten.
Textform beachten
Im Bereich des Nachweises bzw. der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen oder Einfamilienhäuser muss die Bitte des Interessenten der Textform des § 126b BGB entsprechen, damit der Provisionsanspruch besteht.
Im Bereich der Wohnungsvermittlung hat der Makler grundsätzlich ebenfalls keinen Provisionsanspruch gegen seinen Auftraggeber, so der Wohnungsvermittlungsvertrag nicht zumindest in Textform abgeschlossen wurde.
Der Abschluss des Maklervertrags ist stets nur die erste Hürde, die der Makler nehmen muss, um seine Provision zu verdienen. Auf Grundlage des Maklervertrags muss er eine typische Maklertätigkeit entfalten – Nachweis oder Vermittlung –, zudem muss sein Kunde bzw. Auftraggeber mit dem Veräußerer oder Vermieter einen entsprechenden Hauptvertrag schließen. Außerdem muss der Abschluss des Hauptvertrags kausal bzw. ursächlich auf die Tätigkeit des Maklers zurückzuführen sein.