Maklervertrag / 1.8 Konkludenter Vertragsabschluss

Der konkludente bzw. stillschweigende Abschluss eines provisionspflichtigen Maklervertrags spielt in der Praxis im Wesentlichen nur noch im Bereich der Gewerbeimmobilien eine wichtige Rolle. Dies liegt darin begründet, dass Makler tendenziell die Provisionspflicht ihrer Auftraggeber eher in den Hintergrund rücken und die Maklerkunden in aller Regel von einer Provisionspflicht nichts wissen wollen. Das direkte Gespräch über dieses heikle Thema wird daher vermieden, die schriftliche Fixierung sowieso. Makler müssen sich insoweit vor Augen halten, dass etwaige Unklarheiten zu ihren Lasten gehen. Sie sollten daher für klare Verhältnisse sorgen.^[1]

Außer bei einer Wohnungsvermittlung und der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser kann ein provisionspflichtiger Maklervertrag jedenfalls auch konkludent zustande kommen. Zu beachten ist, dass auch hier Angebot und Annahme erforderlich sind. Der Makler macht ein Angebot, das sein Kunde dann durch schlüssige Handlung annimmt.

Für das Zustandekommen eines konkludenten Maklervertrags ist Voraussetzung, dass das Angebot des Maklers ein ausdrückliches Provisionsverlangen enthält.^[2] Außerdem ist Voraussetzung, dass der potenzielle Kunde in Kenntnis dieses Provisionsverlangens Maklertätigkeiten verlangt und entgegennimmt. Wer Maklerleistungen in Anspruch nimmt und davon ausgehen muss, dass diese nur gegen eine entsprechende Provision vom Makler erbracht werden, erkennt durch schlüssiges Verhalten eine Provisionspflicht bei Abschluss eines Hauptvertrags an.^[3] Ein provisionspflichtiger Maklervertrag kommt immer dann zustande, wenn der Interessent in Kenntnis eines eindeutigen Provisionsverlangens Maklerdienste entgegennimmt.^[4]

Dieser Grundsatz ist ebenso gängige Rechtsprechung wie der, dass der Makler bei Zweifeln über ein provisionspflichtiges Tätigwerden dafür verantwortlich ist, für klare Verhältnisse zu sorgen, was seinen Anspruch angeht.^[5] Wer sich jedenfalls an einen Makler wendet, der mit "Angeboten" werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, erklärt damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall, dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande kommt. Der Interessent darf nämlich, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen hat und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leistung für den Anbieter erbringen will.^[6]

Wie eingangs erwähnt, stellt eine Annonce des Maklers mit dem ausdrücklichen Provisionsverlangen lediglich die Einladung an einen unbestimmten Interessentenkreis dar, ein konkretes Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags abzugeben, was der Interessent mit seiner Bitte nach konkreten Maklertätigkeiten abgibt.^[7]

Zudem kommt ein Maklervertrag konkludent zustande, wenn der Makler dem Interessenten auf dessen Bitte hin ein Exposé übersendet, das wiederum ein ausdrückliches Provisionsverlangen enthält, nach dem der Makler bei Abschluss des Hauptvertrags eine Provision in bestimmter Höhe erwartet.^[8] Kann der Makler den Zugang des Exposés beweisen und nimmt der Auftraggeber – auch ohne das Exposé gelesen zu haben – weitere Maklerdienste in Anspruch, ist ein provisionspflichtiger Maklervertrag zustande gekommen. Der Kunde ist verpflichtet, bei Abschluss des Hauptvertrags dem Makler die Provision zu zahlen.^[9] Es können auch auf weitere Nachfragen gegebene Auskünfte des Maklers per E-Mail oder Telefon für einen konkludenten Vertragsschluss ausreichen.^[10]

Der Makler kann allerdings nicht davon ausgehen, dass der Kaufinteressent ein überreichtes Exposé mit der Courtageforderung unmittelbar im Rahmen eines Besichtigungstermins durchliest und diese zur Kenntnis nimmt.^[11] Dies kann im Einzelfall durchaus provisionsvernichtend sein.

Praxis-Beispiel

Zeitpunkt der Exposé-Übergabe

Auf eine Annonce hin wendet sich ein Kaufinteressent an den Makler und bittet um einen Besichtigungstermin in einem Gewerbeobjekt. Die Anzeige selbst enthält noch kein ausdrückliches Provisionsverlangen. Beim Besichtigungstermin überreicht der Makler dem Interessenten ein Objektexposé, in dem ein ausdrückliches Provisionsverlangen zu finden ist. Vor Ort interessiert den Interessenten verständlicherweise das Exposé zunächst nicht. Nach dem Besichtigungstermin und kurzer Bedenkzeit kauft der Interessent das Objekt, ohne den Makler noch einmal einzuschalten.

In diesem Fall hat der Makler keinen Anspruch auf Provision, denn das eigentliche Angebot auf Abschluss eines provisionspflichtigen Maklervertrags hat er erst mit Übergabe des Exposés abgegeben. Dieses Angebot wurde vom Interessenten nicht (mehr) angenommen. Unabhängig davon, ob er nach dem Besichtigungstermin überhaupt Kenntnis vom Inhalt des Exposés genommen hat, hat er auch in unterstellter Kenntnis des Provisionsverlangens keine Maklertätigkeiten mehr beansprucht. Insoweit konnte ein konkludenter Maklervertrag nicht (mehr) zustande kommen. Allein der Abschluss d...