Maklervertrag / 4.2 Pflichten der Vertragsparteien

Da der Alleinauftrag die Parteien des Maklervertrags enger bindet als der "normale" Maklervertrag, treffen den Makler und seinen Kunden besondere Pflichten.

Maklerpflichten

Im Gegensatz zum "normalen" Maklervertrag ist der Makler im Rahmen eines "einfachen" oder "qualifizierten" Alleinauftrags verpflichtet, für seinen Kunden tätig zu werden. Die Rechtsprechung verlangt hier grundsätzlich, dass sich der Makler "rege und intensiv für die Interessen des Auftraggebers einsetzen" muss.^[1]; jedenfalls muss er angemessen tätig werden. Der Inhalt der Tätigkeitspflicht hängt von den Umständen des konkreten Einzelfalls ab. Ob grundsätzlich vom Makler verlangt werden kann, dass er etwa einen bestimmten Pflichtenkatalog erfüllen muss, zum Beispiel Unterlagenprüfung, Inserate und Annoncen ins Internet und in Tageszeitungen einstellen, erscheint zweifelhaft. Da der Provisionsanspruch des Maklers letztlich erfolgsbedingt ist, dürfte es in seinem eigenen Ermessen liegen, welche Tätigkeiten er tatsächlich entfalten sollte. Tut er gar nichts, hat der Kunde ein außerordentliches Kündigungsrecht und ggf. einen Schadensersatzanspruch gegen den Makler. In jedem Fall treffen den Makler beim Alleinauftrag – unabhängig davon, ob "einfach" oder "qualifiziert" – gesteigerte Aufklärungs-, Erkundigungs- und Prüfungspflichten.

Pflichten des Maklerkunden

Den Auftraggeber des Maklers treffen im Rahmen eines Alleinauftrags ebenfalls bestimmte Pflichten. So hat er den Makler unverzüglich davon zu unterrichten, wenn er von Erwerbs- bzw. Verkaufsabsichten Abstand zu nehmen gedenkt. Unterlässt der Auftraggeber eine entsprechende Mitteilung, macht er sich dem Makler gegenüber schadensersatzpflichtig, falls der Makler in Unkenntnis dessen weitere Tätigkeiten entfaltet. Andererseits ist zu beachten, dass für den Auftraggeber kein Rechtsgrund besteht, mit vom Makler nachgewiesenen potenziellen Vertragspartnern tatsächlich einen entsprechenden Hauptvertrag abzuschließen.

Wie bereits erwähnt, hindert der "einfache" Alleinauftrag den Maklerkunden nicht, Eigengeschäfte zu tätigen. Er darf also ohne Hinzuziehen des Maklers mit eigenen Interessenten verhandeln und auch den Hauptvertrag abschließen. Der Makler hat in einem solchen Fall weder einen Provisions- noch einen Schadensersatzanspruch. Anders beim "qualifizierten" Alleinauftrag: Dessen Wesen ist nämlich, dass sich der Maklerkunde verpflichtet, auch für solche Geschäfte Maklerprovision zu zahlen, die ohne Zutun des Maklers zustande gekommen sind. Durch sog. Hinzuziehungs- oder Verweisungsklauseln kann sich der Makler insoweit einen Schadensersatzanspruch hinsichtlich der entgangenen Provision gegen seinen Auftraggeber sichern. Voraussetzung ist wiederum, dass der Makler selbst einen abschlussbereiten Interessenten vorweisen kann.

Schadensersatzpflichten

Grundsätzlich macht sich der Maklerkunde gegenüber dem Makler schadensersatzpflichtig, wenn er während der Bindungsdauer des Alleinauftrages die Dienste eines anderen Maklers in Anspruch nimmt und mit einem von diesem nachgewiesenen oder vermittelten Dritten den Hauptvertrag schließt.^[2] Zu beachten ist allerdings, dass dem Maklerkunden stets die Möglichkeit offensteht, den Hauptvertrag mit von ihm selbst akquirierten Kunden abzuschließen, soweit kein "qualifizierter" Alleinauftrag vereinbart wurde. Insoweit macht sich der Maklerkunde nicht schadensersatzpflichtig, wenn der andere Makler das Objekt unmittelbar selbst von ihm erwirbt, auch wenn der alleinbeauftragte Makler dadurch seinen Provisionsanspruch verliert.^[3] Zu beachten ist weiter, dass dem Makler dann keinerlei Ansprüche gegen seinen Kunden zustehen, wenn dieser den Kaufvertrag mit einem Interessenten abschließt, der ihm von einem anderen Makler vor Abschluss des Alleinauftrags vermittelt bzw. nachgewiesen wurde und der sich erst später für den Vertragsabschluss entscheidet.^[4]

Wichtig

Wenn der Maklerkunde seine Pflichten verletzt

Verletzt der Maklerkunde seine Pflichten aus dem Alleinauftrag, bedarf es keiner besonderen vertraglichen Vereinbarungen hinsichtlich eines möglichen Schadensersatzanspruchs des Maklers. Der Anspruch entsteht aufgrund gesetzlicher Regelungen.

Der Schadensersatzanspruch umfasst den Ersatz der vergeblichen Aufwendungen des Maklers einschließlich des Werts der vergeblichen Arbeitszeit sowie den entgangenen Gewinn des Maklers. Das kann auf den Ersatz der entgangenen Provision herauslaufen. Hieran sind jedoch strenge Anforderungen geknüpft. Zunächst ist zu beachten, dass der Makler für die anspruchsbegründenden Tatsachen die Darlegungs- und Beweislast trägt. Im Ernst-, sprich Streitfall muss der Makler beweisen können, dass er während der Bindungsfrist des Alleinauftrags einen zum Abschluss unter den vertragsmäßigen Bedingungen bereiten und fähigen Interessenten gestellt hätte, diese Möglichkeit durch das vertragswidrige Verhalten des Kunden vereitelt wurde.^[5]

Ein Schadensersatzanspruch des Maklers besteht nicht, wenn er seinen Kunden auf entsprechende Nachfrage über die Eige...