Maklervertrag / 5.5 Tätigkeit während der Widerrufsfrist

In aller Regel wird es weder dem Interesse des Maklers noch dem seines Auftraggebers entsprechen, wenn der Makler erst einmal zwei Wochen zuwartet, ob sein Auftraggeber einen Widerruf erklärt, bevor er tätig wird. Gerade für die Maklerpraxis ist insoweit die Bestimmung des § 356 Abs. 4 BGB von Bedeutung. Hiernach erlischt das Widerrufsrecht dann, wenn der Makler seine Maklertätigkeit vollständig erbracht und erst mit ihr begonnen hat, nachdem der Verbraucher hierzu seine ausdrückliche Zustimmung erteilt hat und gleichzeitig darüber aufgeklärt wurde, dass er sein Widerrufsrecht bei vollständiger Erbringung der Maklertätigkeit verliert.

Konkret klärt der Makler also seinen Kunden über dessen Widerrufsrecht auf. Dabei wird er zum Ausdruck bringen, dass er vor Fristablauf keine Tätigkeiten entfalten wird. Er kann seinem Auftraggeber aber anbieten, unmittelbar tätig zu werden, wenn dieser das ausdrücklich wünscht. Der Makler muss ihn dann darüber aufklären, dass er sein Widerrufsrecht verliert, so der Makler seine Maklertätigkeit – Nachweis oder Vermittlung einer Hauptvertragsgelegenheit – erbracht hat.

Praxis-Beispiel

Widerrufsrecht erlischt

Der Makler inseriert in einem der großen Immobilienportale im Internet ein Einfamilienhaus und weist ausdrücklich auf die Provisionspflicht des Käufers hin. Am 16.5.2022 setzt sich ein Interessent entsprechend über das Internet mit dem Makler in Verbindung und erbittet die Übersendung eines Exposés. Der Makler kommt diesem Wunsch noch am gleichen Tag nach und übermittelt dem Interessenten eine Widerrufsbelehrung. Gleichzeitig teilt er mit, während der Dauer der Widerrufsfrist nur tätig zu werden, wenn der Interessent dies ausdrücklich wünscht. In diesem Zusammenhang weist er den Interessenten darauf hin, dass dieser sein Widerrufsrecht dann verliert, wenn der Makler seine Tätigkeit vollständig erbracht hat. Wiederum noch am gleichen Tag erklärt der Interessent in seiner Antwort-Mail, dass der Makler sofort tätig werden soll. Am darauffolgenden Tag übermittelt der Makler dem Interessenten ein Objekt-Exposé, in dem sowohl Lage und Anschrift des Hauses enthalten sind und auch Name und Kontaktdaten des Verkäufers.

Das Widerrufsrecht des Interessenten ist erloschen, da der Makler im ausdrücklichen Einverständnis des Interessenten bereits eine vollständige Nachweistätigkeit entfaltet hat. Bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags hat der Makler dann Anspruch auf seine Provision.

Praxis-Beispiel

Wirksamer Widerruf

Im Zuge der Scheidung wird der Makler am 16.5.2022 telefonisch vom Ehemann beauftragt, einen Käufer für das Einfamilienhaus der Noch-Eheleute zu finden. Der Makler erbittet die E-Mail-Adresse und kündigt die Übersendung eines Maklervertragsformulars und einer Widerrufsbelehrung an. In seiner E-Mail an den Ehemann weist er darauf hin, dass dieser sein Widerrufsrecht dann verliert, wenn der Makler seine Tätigkeit vollständig erbracht hat. Wiederum noch am gleichen Tag erklärt der Ehemann in seiner Antwort-Mail, dass der Makler sofort tätig werden soll. Der Makler macht sich auf die Suche. Ohne bis zu diesem Zeitpunkt einen Käufer gefunden zu haben, widerruft der Ehemann den Maklervertrag am 27.5.2022.

Da der Makler den Maklervertrag noch nicht vollständig erfüllt hatte, konnte dieser wirksam widerrufen werden. Für diesen Fall verleiht die Bestimmung des § 357 Abs. 8 BGB dem Unternehmer einen Anspruch auf Wertersatz gegen den Verbraucher für die bis zum Widerruf erbrachte Leistung. Allerdings gilt hier als Voraussetzung, dass der Verbraucher von dem Unternehmer ausdrücklich verlangt hat, dass dieser mit der Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnt und er auch im Übrigen über sein Widerrufsrecht ordnungsgemäß aufgeklärt wurde.^[1] Der Auftraggeber des Maklers hat dann einen angemessenen Betrag zu zahlen, der dem Anteil der bis zum Zeitpunkt des Widerrufs durch den Auftraggeber erbrachten Dienstleistungen im Verhältnis zum Gesamtumfang der im Vertrag vorgesehenen Dienstleistungen entspricht.

Im Bereich des Maklerrechts dürfte die Vorschrift weitgehend ins Leere laufen. Wurde keine vollständige Maklerleistung erbracht, lässt sich der Anteil geleisteter Arbeit nämlich kaum nachvollziehen. Die Vorschrift verleiht auch keinen Anspruch auf Ersatz etwa bis zum Widerruf getätigter Aufwendungen. Ob dies anders ist, wenn der Makler vertraglich Aufwendungsersatzansprüche vereinbart hat, bleibt abzuwarten.

Wünscht der Auftraggeber eine Tätigkeit des Maklers vor Fristablauf, ist der Makler nur auf der sicheren Seite, wenn ihm sein Auftraggeber Entsprechendes "auf einem dauerhaften Datenträger" bestätigt. So sieht es § 357 Abs. 8 Satz 3 BGB ausdrücklich für Maklerverträge vor, die im Wege des Fernabsatzes geschlossen werden. Als "dauerhafte Datenträger" kommen E-Mail, (Computer-)Fax, CD-ROM, DVD oder USB-Stick infrage.

Diese Formalien sollten bereits zu Beweiszwecken auch dann eingehalten werden, wenn der Vertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen wird. Der Makler kann sich ...