Maklervertrag / 6.2.1 Mit Maklervertrag

Wird im Rahmen eines provisionspflichtigen Maklervertrags mit dem Kauf- oder Mietinteressenten auch eine Reservierungsvereinbarung getroffen, ist zu unterscheiden, ob die Reservierungsgebühr auf die Maklerprovision angerechnet wird oder nicht.

Anrechnung der Reservierungsgebühr auf die Provision

Für den Fall, dass die Reservierungsgebühr auf die Provision angerechnet wird, ergeben sich zwei Konstellationen:

1. Die Reservierungsgebühr fällt nur im Erfolgsfall an, also bei Abschluss des avisierten Hauptvertrags.
2. Die Reservierungsgebühr wird auch dann fällig, wenn der Hauptvertrag nicht geschlossen wird; wird er aber geschlossen, wird sie auf die Provision angerechnet.

Die erste Konstellation ist völlig unproblematisch auch per AGB zu vereinbaren und benachteiligt den Interessenten-Auftraggeber in keinster Weise. Sie hat in der Praxis allerdings auch keine Bedeutung, da der Makler damit keinerlei Vorteile aus der Reservierungsvereinbarung hat, sondern ausschließlich den geschilderten Schwierigkeiten mit dem Verkäufer-Auftraggeber ausgesetzt ist.

Bei der zweiten Konstellation ist höchstrichterlich geklärt, dass sie nicht im Rahmen eines Formularvertrags – also per AGB – vereinbart werden kann; es bedarf einer entsprechenden Individualvereinbarung.^[1] Daneben besteht das Erfordernis der notariellen Beurkundung einer derartigen Vereinbarung, falls die Reservierungsgebühr eine bestimmte Höhe überschreitet. Da sie auch anfällt, wenn der avisierte Hauptvertrag nicht zustande kommt, ist die zugrunde liegende Vereinbarung geeignet, unangemessenen Druck auf den Erwerber zum Objektankauf auszuüben. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Reservierungsgebühr 10 bis 15 % der in Betracht kommenden Maklerprovision übersteigt.^[2] Zur Sicherheit sollte sich der Makler stets an der 10 %-Grenze orientieren.

Praxis-Beispiel

Höhe der Reservierungsgebühr

Angenommen im Ausgangsbeispiel läge der Wert des Hausgrundstücks bei 300.000 EUR und die Maklervertragsparteien hätten eine übliche Provision in Höhe von 3 % zuzüglich Umsatzsteuer vereinbart. Die Provision des Maklers würde dann im Erfolgsfall bei 9.000 EUR netto liegen. Die vereinbarte Reservierungsgebühr würde also deutlich mehr als 10 bis 15 % der vereinbarten Provision ausmachen.

In diesem Fall unterliegt die Reservierungsvereinbarung dem Erfordernis der notariellen Beurkundung gemäß § 311b Abs. 1 BGB. Ohne notarielle Beurkundung ist sie unwirksam. Im Beispielsfall könnte der Makler bedenkenlos lediglich eine Reservierungsgebühr in Höhe von 900 EUR formfrei mit seinem Kunden vereinbaren.

Keine Anrechnung der Reservierungsgebühr auf die Provision

In diesem Fall ist erst recht keine entsprechende formularvertragliche Vereinbarung möglich. Sie würde letztlich den Versuch des Maklers darstellen, sich nicht nur für den Fall des Scheiterns seiner Maklerbemühungen gleichwohl eine erfolgsunabhängige Vergütung zu sichern, sondern darüber hinaus eine Zusatzprovision, wenn es zum Abschluss des Hauptvertrags kommt. Beurkundungszwang einer Individualvereinbarung würde in diesem Fall ebenso bestehen, wenn die Reservierungsgebühr 10 % der im Erfolgsfall zu erzielenden Provision übersteigen würde.

[1] BGH, Urteil v. 23.9.2010, III ZR 21/10, NJW 2010, 3568; AG Berlin-Pankow-Weißensee, Urteil v. 21.1.2015, 100 C 248/14, GE 2016, 264.

[2] BGH, a. a. O.; LG Köln, Beschluss v. 1.3.2019, 11 OH 103/18; AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 2.4.2015, 235 C 33/15, juris.