Besteht kein Maklervertrag, kann eine Reservierungsvereinbarung unzweifelhaft nicht durch AGB vereinbart werden; eine entsprechende Individualvereinbarung ist erforderlich.[1] Eine solche Individualvereinbarung kann der notariellen Beurkundung gemäß § 311b BGB unterliegen, so wiederum die Reservierungsgebühr eine Höhe von 10 % der üblichen Provision – wäre eine Provision vereinbart worden – überschreiten würde.[2]
Reservierungsvereinbarung ohne Maklervertrag
Ein Ehepaar war infolge eines Maklerinserats am Kauf einer Eigentumswohnung interessiert. Es unterzeichnete deshalb einen "Auftrag zur Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrags und Finanzierungsbearbeitung", in dem der vorgesehene Kaufpreis von insgesamt 200.000 EUR handschriftlich eingetragen worden war. Damit war der Makler mit den notwendigen Vorbereitungen zur Beurkundung des Kaufvertrags beauftragt. Insoweit sollte er die Wohnung nicht mehr anderweitig anbieten, sondern sie für das Ehepaar reserviert halten. Für diese Tätigkeit verpflichtete sich das Ehepaar, 1.500 EUR an den Makler zu zahlen. Dieser Betrag sollte mit Unterschrift auf dem entsprechenden Auftrag zur Zahlung fällig sein. Bei Abschluss des Kaufvertrags würde dieser Betrag mit der ersten Kaufpreisrate verrechnet. Käme es nicht zum Abschluss des Kaufvertrags, seien 750 EUR als Tätigkeitsentgelt für die Reservierung verdient. Die weiteren 750 EUR würden als Ausgleich für die Vorbereitung des notariellen Kaufvertrags gelten und würden nur anteilig je nach Bearbeitungsstand zurückerstattet werden. Es kam, wie es kommen musste: Das Ehepaar war an einem Kauf der Eigentumswohnung nicht mehr interessiert und verlangte die bereits gezahlten 1.500 EUR zurück. Kulanterweise erklärte sich der Makler zur Rückzahlung von 750 EUR bereit, verweigerte aber die Zahlung der weiteren 750 EUR.
Der BGH (a. a. O.) hat den Makler letztinstanzlich zur Zahlung dieser 750 EUR verurteilt, denn die Vereinbarung stellte eine AGB dar. Da die Reservierungsgebühr unabhängig von einem Objektankauf anfallen sollte, war die Vereinbarung wegen eines Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Die Regelung, wonach die mit Unterzeichnung des Auftrags zu zahlenden 750 EUR für den Verzicht auf weiteres Anbieten des Kaufobjekts in jedem Fall in voller Höhe dem Makler zustehen sollten – auch wenn es nicht zum Abschluss des Kaufvertrags kommt –, benachteiligte die Kaufinteressenten unangemessen. Das Versprechen des Maklers, die Eigentumswohnung nicht mehr anderweitig anzubieten, lässt das Recht des Verkäufers unberührt, seine Verkaufsabsichten aufzugeben oder das Objekt ohne Einschaltung des Maklers an Dritte zu veräußern. Der Kunde zahlt damit einen nicht ganz unerheblichen Betrag, ohne dafür die Gewähr zu haben, das fragliche Objekt erwerben zu können. Der Nutzen dieser Vereinbarung für den Kunden ist mithin sehr eingeschränkt.
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