Maklervertrag / 9.1 Nebenpflichten des Maklers

Stets steht der Makler aufgrund des Maklervertrags zu seinem Auftraggeber in einem besonderen Treueverhältnis. Daraus ergeben sich für den Makler bestimmte Nebenpflichten.^[1]

Praxis-Beispiel

Besondere Treuepflicht

Der Maklerkunde kann das vom Makler nachgewiesene Immobilienobjekt nur erwerben, wenn er eine andere Immobilie aus seinem Bestand verkauft. Obwohl ein entsprechender Verkauf objektiv ungesichert ist, teilt der Makler seinen Kunden mit, dass dies unproblematisch zu bewerkstelligen sei. Tatsächlich trifft das Gegenteil zu.

In einem solchen Fall stehen Schadensersatzpflichten des Maklers wegen Verletzung der ihm aus dem Maklervertrag treffenden besonderen Treuepflichten gegenüber seinen Kunden im Raum.^[2]

Grundsätzlich muss der Makler seinen Kunden über alle Umstände aufklären, die für dessen Entscheidung von Bedeutung sein können.^[3] Der Makler hat insoweit seinen Kunden über all das aufzuklären, was unerlässlich ist, um den Kunden vor Schaden zu bewahren.

Praxis-Beispiel

Aufklärungspflicht

Der Makler weiß, dass der Dachstuhl eines Objekts von Pilzbefall betroffen ist. Über diesen Umstand muss er seinen Kunden ungefragt aufklären.^[4]

Selbstverständlich hängt der Umfang der Aufklärungspflichten des Maklers vom konkreten Einzelfall ab.^[5] Grundsätzlich darf der Makler zunächst darauf vertrauen, dass die ihm von seinem Auftraggeber mitgeteilten Daten bzw. Objekteigenschaften richtig sind.^[6] Doch stets sollte sich der Makler hüten, bestimmte Angaben "ins Blaue hinein" zu machen, die nicht auf Angaben seines Auftraggebers beruhen. Gibt der Makler Informationen an seinen Kunden weiter, deren Richtigkeit er nicht überprüft hat, muss er dies dem Kunden mitteilen. Denn wenn sich herausstellt, dass die Angaben fehlerhaft sind, macht sich der Makler gegenüber seinem Auftraggeber schadensersatzpflichtig und verwirkt seinen Provisionsanspruch.^[7] Auch wenn der Makler ungeprüfte Informationen an seinen Auftraggeber weitergegeben hat und später erfährt, dass diese falsch sind, ist er zur unverzüglichen Berichtigung verpflichtet.^[8]

Wird der Makler für den Verkäufer tätig, ist er verpflichtet, diesen unverzüglich über ihm bekannte finanzielle Schwierigkeiten des nachgewiesenen Interessenten aufzuklären. Selbstverständlich muss dies vor Abschluss des notariellen Hauptvertrags geschehen.^[9] Jedoch ist der für den Käufer tätige Makler von sich aus nicht verpflichtet, Erkundigungen über die Bonität etwaiger nachgewiesener Kaufinteressenten einzuholen.^[10] Schadensersatzpflichten können den Makler in diesem Zusammenhang also nur treffen, wenn ihm die finanziellen Schwierigkeiten eines nachgewiesenen Interessenten positiv bekannt sind oder er sich seinem Kunden gegenüber verpflichtet hat, die Zahlungsfähigkeit des nachgewiesenen Interessenten zu überprüfen.

Der Makler haftet auch nicht für die Richtigkeit der ihm von seinem Auftraggeber mitgeteilten Informationen.^[11] Erkennt der Makler allerdings, dass bestimmte Angaben seines Auftraggebers nicht zutreffen können, muss er seinen Kunden hierüber aufklären. Die Rechtsprechung bejaht auch dann eine Pflichtverletzung des Maklers, wenn er die Unrichtigkeit bestimmter Angaben bei gehöriger Sorgfalt hätte erkennen können.^[12] Der Makler kann sich hier insbesondere nicht darauf berufen, dass seinem Kunden aufgrund der vorhandenen Informationen selbst hätten Zweifel kommen müssen und es dann dessen Sache gewesen sei, sich durch eigene Aufklärung Gewissheit zu verschaffen.^[13] Dem Maklerkunden kann aber im Einzelfall ein anspruchsminderndes Mitverschulden zum Vorwurf gemacht werden.

Fragen des Auftraggebers insbesondere im Hinblick auf Eigenschaftsmerkmale des Kaufobjekts oder aber Mietobjekts muss der Makler selbstverständlich gewissenhaft beantworten. Hat der Makler auf bestimmte Fragen seines Kunden keine verlässlichen Antworten, sollte er diesen darauf hinweisen, ansonsten drohen Schadensersatzpflichten.^[14]

Praxis-Tipp

Hinweis aufnehmen

Macht der Makler bestimmte Angaben in einem Exposé, sollte er stets zu seiner eigenen Sicherheit darauf hinweisen, dass die Informationen von seinem Auftraggeber stammen und er diese nicht auf ihre sachliche Richtigkeit hin überprüft hat. Der Makler kann einen solchen Hinweis durchaus in seine AGB aufnehmen.^[15] Auch hier gilt, dass sich der Makler auf einen derartigen Haftungsausschluss nicht mehr berufen kann, wenn er Fehler aufgrund eigener Sachkunde erkennt.

Auch Angaben des Maklers "ins Blaue hinein" führen nicht nur zu Schadensersatzpflichten, sondern können auch zur Verwirkung der Provision nach § 654 BGB führen. Spiegelt jedenfalls der Makler bestimmte Eigenschaften des Kaufobjekts vor, die tatsächlich nicht vorhanden sind, muss er sich eine schwerwiegende Pflichtverletzung zum Vorwurf machen lassen.^[16]

Praxis-Beispiel

Angaben ins Blaue

Dem Kaufinteressenten einer Eigentumswohnung teilt der Makler mit, er habe ein alleiniges Gebrauchsrecht an Kellerräumen. Tatsächlich besteht dies nicht. Weiter behauptet der Makler, die Teilungserklärung liege noc...