Maklervertrag / 9.2 Nebenpflichten des Maklerkunden

Auch der Auftraggeber des Maklers bzw. der Maklerkunde hat Nebenpflichten aus dem Maklervertrag zu erfüllen. In erster Linie geht es darum, den Makler zu unterrichten, wenn von einem Erwerbs- bzw. Veräußerungswunsch Abstand genommen wird. Zudem treffen den Maklerkunden Unterlassungs- und Auskunftspflichten.

Aufgabe des Erwerbs- bzw. Veräußerungsinteresses

Im Hinblick auf mögliche Pflichtverletzungen des Maklerkunden ist zunächst zu beachten, dass für ihn kein Abschlusszwang besteht. Der Maklerkunde ist völlig frei in seiner Entscheidung, die vom Makler nachgewiesene oder vermittelte Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptvertrags wahrzunehmen oder dies eben zu unterlassen. Insoweit steht es dem Auftraggeber des Maklers beispielsweise auch frei, sogar noch beim Termin zur notariellen Beurkundung des Hauptvertrags von einem Erwerb oder einer Veräußerung zurückzutreten.

Allerdings ist der Auftraggeber des Maklers grundsätzlich dazu verpflichtet, dem Makler mitzuteilen, wenn er den nachzuweisenden oder zu vermittelnden Hauptvertrag nicht mehr abschließen will. Der Maklerkunde muss also den Makler über Änderungen seiner Erwerbs- oder Verkaufsabsichten möglichst unverzüglich unterrichten. Will er ein Objekt nicht mehr verkaufen und teilt er dies dem Makler nicht mit, muss er diesem sämtliche Aufwendungen ersetzen, die dieser in Kenntnis der aufgegebenen Verkaufsabsicht nicht mehr getätigt hätte.^[1] In erster Linie betrifft dies Anzeigekosten oder Kosten für die Durchführung von Besichtigungsterminen.

Eine solche Entscheidung kann auch erst unmittelbar vor Abschluss des Hauptvertrags fallen. Für den Makler wird es jedenfalls in der Praxis stets schwierig sein, will er aus einer verspäteten Mitteilung Schadensersatzansprüche herleiten. Zwar ist anerkannt, dass sich derjenige gegenüber dem Makler schadensersatzpflichtig macht, der einen Maklerauftrag erteilt, aber von vornherein gar nicht beabsichtigt, eine vom Makler nachgewiesene oder vermittelte Hauptvertragsgelegenheit wahrzunehmen. Dies wird der Makler allerdings nur in den seltensten Fällen beweisen können. Weiter ist zu beachten, dass in solchen Fällen kein Anspruch auf die entgangene Provision besteht, sondern lediglich ein auf Ersatz der vom Makler getätigten Aufwendungen. Ohne gesonderte Vereinbarung eines Aufwendungsersatzanspruchs zugunsten des Maklers nach der Bestimmung des § 652 Abs. 2 BGB geht dieser also auch bei Rechtsmissbrauch seines Kunden leer aus, wenn er keine entsprechenden Beweise vorlegen kann.

Praxis-Tipp

Aufwendungsersatzanspruch vereinbaren

Der Makler kann grundsätzlich einen Aufwendungsersatzanspruch mit seinem Auftraggeber vereinbaren. Dies sollte er auch tun, um letztlich bei rechtsmissbräuchlichem Kundenverhalten nicht mit leeren Händen dazustehen. Eine solche Vereinbarung ist vor allem von Bedeutung, wenn der ins Auge gefasste Hauptvertrag nicht zustande kommt. Denn dann hat der Makler zumindest Anspruch auf Ersatz der von ihm getätigten Aufwendungen. Besteht eine entsprechende Vereinbarung mit dem Auftraggeber, ergeben sich keine Beweisprobleme. Der Makler muss lediglich die von ihm getätigten Aufwendungen nachweisen, nicht aber, dass sich sein Kunde ggf. vertragswidrig oder rechtsmissbräuchlich verhalten hat.

Es steht dem Makler frei, eine derartige Vereinbarung auch für den Fall herbeizuführen, dass der Hauptvertrag geschlossen wird. Allerdings wird er hier nicht auf Zustimmung stoßen, da er ja ohnehin einen Provisionsanspruch hat.

Der Auftraggeber ist auch verpflichtet, es dem Makler mitzuteilen, wenn er ein Eigengeschäft tätigen will. Ob der Maklerkunde verpflichtet ist, den Makler unverzüglich von einer etwaigen Vorkenntnis zu unterrichten, ist zweifelhaft. Wenn ein Maklerkunde trotz Vorkenntnis dem Makler eine Provision verspricht, liegt ein selbstständiges Provisionsversprechen vor. Der Makler hat dann die Provision verdient, wenn es zum Abschluss des Hauptvertrags kommt.^[2] Grundsätzlich ist zu beachten, dass es für den Provisionsanspruch des Maklers genügt, wenn seine Tätigkeit mitursächlich für den Abschluss des Hauptvertrags war. Eine Vorkenntnis steht dem Vergütungsanspruch des Maklers also nicht entgegen, wenn er dem Kunden eine wesentliche Maklerleistung erbringt.^[3] Führt der Makler insbesondere Besichtigungstermine durch, damit sein Kunde feststellen kann, ob das Kaufobjekt seinen Wünschen entspricht, ist der Provisionsanspruch des Maklers trotz behaupteter Vorkenntnis seines Kunden gesichert, wenn dieser das Objekt dann tatsächlich erwirbt. Hier ist es Sache des Kunden, für klare Verhältnisse zu sorgen und den Makler über die Vorkenntnis aufzuklären. Schließt der Maklerkunde einen Maklervertrag über ein Objekt ab, für das er gar nicht verfügungsberechtigt ist, schuldet er dem Makler jedenfalls Aufwendungsersatz.

Praxis-Beispiel

Verkauf durch Erbengemeinschaft

Das Mitglied einer Erbengemeinschaft beauftragt den Makler mit dem Nachweis bzw. der Vermittlung einer Verkaufsgelegenheit für das geerbte Haus. Der Makler entfaltet ent...