Mieteinnahmen und sonstige Grundstückserträge

Zusammenfassung

Überblick

Mieteinnahmen sind Einnahmen, die durch die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen des Privatvermögens erzielt werden. Die Einnahmen müssen nicht unbedingt in Geld bestehen. Auch Sach- oder Dienstleistungen als Gegenleistung für die Überlassung von Grundstücken sind zu erfassen.

Zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gehören nicht nur die reinen Mieteinnahmen, sondern eine Reihe von Zahlungen, die dem Vermieter eines Grundstücks oder Gebäudes oder einer Wohnung zufließen, wie z. B. Umlagen und Nebenkosten. Bei möblierter Vermietung einer Wohnung gehört auch das Entgelt für die Überlassung der Einrichtungsgegenstände zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Besonderheiten gelten für die Behandlung von Mietvorauszahlungen, Mieter- und Baukostenzuschüssen sowie die Besteuerung von Entschädigungen und sonstigen Einnahmen, die der Eigentümer einer vermieteten Immobilie erhält.

Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln können steuerpflichtige oder nicht steuerbare Einnahmen sein.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die für die Besteuerung von Mieteinnahmen und sonstigen Grundstückserträgen maßgebenden Vorschriften sind die §§ 8, 21, 22, 24 und 34a EStG.

Weiterführende Hinweise auf die Rechtsprechung des BFH und BMF-Schreiben sind in R 21.2 EStR, H 21.2 und H 22.6 EStH enthalten.

1 Vorbemerkung

Die Einnahmen aus Grundbesitz beschränken sich nicht nur auf die Miete und die Nebenkosten, sondern sind wesentlich vielfältiger. Einnahmen aus bebauten und unbebauten Grundstücken, Wohnungs- und Teileigentum können sein: Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung^[1], Einnahmen für sonstige Leistungen^[2], Entschädigungen^[3] sowie steuerfreie bzw. nicht steuerbare Einnahmen.

[1] § 21 EStG.

[2] § 22 EStG.

[3] § 24 EStG.

2 Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

Bezeichnung ist nicht entscheidend

Für die steuerliche Zuordnung von Einnahmen zu der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung kommt es nicht auf die Bezeichnung der von den Beteiligten geschlossenen Verträge an, sondern auf den wirtschaftlichen Gehalt. Stellt sich die erhaltene Zahlung ihrem wirtschaftlichen Gehalt nach als Leistung für die Überlassung des Gebrauchs oder der Nutzung des Grundstücks oder Gebäudes dar, ist sie als Einnahme im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen.

Umfang

Zu den Einnahmen, die im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern sind, gehört grundsätzlich alles, was der Vermieter oder Verpächter aufgrund des Miet- und Pachtverhältnisses vom Mieter oder Pächter oder auch von dritter Seite erhält. Insbesondere fallen darunter:

• Miete für Wohnungen und einzelne Räume,
• Miete für Garage(n) und Stellplätze,
• Miete für Reklameflächen, Automatenstellplätze,
• Miete für unbebaute Grundstücke,
• Miete für Inventar (z. B. Einbauküche, Möbel bei möblierter Vermietung, Betriebsvorrichtungen),
• Umlagen und Nebenentgelte, die der Vermieter für die Nebenkosten oder Betriebskosten erhebt,
• Erbbauzinsen,
• Einnahmen aus der Überlassung von Grundstücken zur Ausbeutung von Bodenschätzen.

Die Unterscheidung Kaltmiete – Warmmiete spielt im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung keine Rolle. Steuerpflichtig sind die Zahlungen, die Mieter/Pächter aufgrund der Vereinbarungen leisten.

Sachleistungen

Die Einnahmen müssen nicht unbedingt in Geld bestehen. Auch Sach- oder Dienstleistungen als Gegenleistung für die Überlassung von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen sind anzusetzen, und zwar mit dem ortsüblichen Mittelpreis.

Zu Einzelfällen wird auf das Einnahmen-ABC^[1] verwiesen.

[1]

S. Abschn. 5.

3 Einnahmen für sonstige Leistungen i. S. d. § 22 Nr. 3 EStG

Freigrenze: 256 EUR

Einnahmen aus sonstigen Einkünften i. S. des § 22 Nr. 3 EStG sind solche für Leistungen, die nicht zu den anderen Einkunftsarten gehören, z. B. Einkünfte aus gelegentlichen Vermittlungen. Sie sind nicht einkommensteuerpflichtig, wenn die Einkünfte (Einnahmen abzgl. Werbungskosten) weniger als 256 EUR im Kalenderjahr betragen.

Veräußerungserlöse

Leistung i. S. d. § 22 Nr. 3 EStG ist jedes Tun, Unterlassen oder Dulden, das Gegenstand eines entgeltlichen Vertrags sein kann und das eine Gegenleistung auslöst.^[1] Ausgenommen von den Leistungen i. S. v. § 22 Nr. 3 EStG sind Veräußerungsvorgänge und veräußerungsähnliche Vorgänge im privaten Bereich, bei denen ein Entgelt dafür erbracht wird, dass ein Vermögenswert in seiner Substanz endgültig aufgegeben wird.^[2] Diese Leistungen sind nicht steuerbar.

Ausweg für Finanzbeamte

Auf die Vorschrift des § 22 Nr. 3 EStG stützen sich die Finanzbeamten häufig, wenn sie Einnahmen, die keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung darstellen, zur Versteuerung heranziehen möchten. Der Hinweis auf diese Vorschrift geht jedoch sehr oft ins Leere, wie eine Reihe von Entscheidungen des Bundesfinanzhofs (BFH) zeigt.^[3]

[1] BFH, Urteil v. 21.9.2004, IX R 13/04, BStBl 2005 II S. 44.

[2] BFH, Urteil v. 10.9.2003, XI R 26/02, BStBl 2004 II S. 218.

[3]

S. hierzu Abschn. 5 unter: "Kaufangebot", "Nutzungsbeschränkung", "Vorkaufsrecht", "Wohnrecht".

4 Entschädigungen

Begriff

Der Entschädigungsbegriff des § 24 Nr. 1a EStG setzt vora...