Mietrechtsänderung 2018 – Bundeskabinett beschließt Gesetzentwurf

Das Bundeskabinett hat am 5.9.2018 den Gesetzentwurf zur Mietrechtsänderung verabschiedet. Zuvor hatten sich Union und SPD auf einige Korrekturen gegenüber dem bisherigen Entwurf verständigt. Den hatte Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) bereits im Juli 2018 vorgelegt, der einige Vereinbarungen aus dem Koalitionsvertrag aufgreift. Der Referentenentwurf des "Gesetzes zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)" sieht nun folgende Änderungen im Mietrecht vor:

Mietpreisbremse: Vormiete offenlegen

Vermieter sollen künftig verpflichtet sein, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrags unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen. Konkret soll dies Vermieter treffen, die eine Miete verlangen, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt, und sich hierbei auf eine der in § 556e und § 556f BGB geregelten Ausnahmen (höhere Vormiete, vorangegangene Modernisierung, erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014) berufen wollen.

Kommt ein Vermieter der Auskunftspflicht nicht nach, soll er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen können, auch wenn eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde.

Hat der Vermieter die Auskunft zwar erteilt, aber die dafür gesetzlich vorgeschriebene Textform nicht eingehalten, soll er sich erst dann auf die Ausnahme berufen können, wenn er die Textform nachgeholt hat.

Mietpreisbremse: Vereinfachte Rüge

Zudem soll es für Mieter künftig einfacher sein, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Während der Mieter nach bisheriger Rechtslage eine qualifizierte Rüge erheben muss, die die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht, soll künftig eine einfache Rüge ohne weitere Angaben ausreichen.

Es soll aber dabei bleiben, dass der Mieter nur Mieten zurückfordern kann, die nach der Rüge fällig geworden sind.

8 % Modernisierungsumlage

Modernisierungskosten sollen für eine Dauer von zunächst 5 Jahren nur noch in Höhe von 8 % jährlich (aktuell: 11 %) auf die Mieter umgelegt werden können. Der erste Entwurf hatte diese Regelung ohne Einschränkung auf bestimmte Gebiete vorgesehen. Das wird jetzt aufgehoben und auf Gebiete, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist, bezogen.

Zudem sieht der Gesetzentwurf vor, die Umlage von Modernisierungskosten auf 3 EUR je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren zu begrenzen (Kappungsgrenze für Modernisierungen).

Einfachere Umlageberechnung

Ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage bzw. Modernisierungsmieterhöhung soll Vermietern Modernisierungsmaßnahmen erleichtern. Bei Kosten von höchstens 10.000 EUR sollen Vermieter 30 % für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen können.

Gestrichen: Regelungen zur Wohnfläche

Im ersten Entwurf war eine Regelung vorgesehen, dass die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Berechnung der Wohnfläche treffen können. Dieser Passus fehlt nun.

Herausmodernisieren: SE und Geldbuße

Vermieter, die die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen gezielt dazu nutzen wollen, Mieter zur Kündigung zu veranlassen, sollen künftig sanktioniert werden.

Es wird dann eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von 12 Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als 12 Monate ruhen, wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100 % ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird. Von der Vermutung soll sich der Vermieter entlasten können, indem er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringt.

Die ersten beiden Entwürfe hatten noch einen eigenen Schadensersatzanspruch des Mieters für den Fall des "Herausmodernisierens" vorgesehen. Die nun in den Entwurf aufgenommene Vermutungsregel käme hingegen im Rahmen des allgemeinen Schadensersatzanspruchs aus §§ 280, 281 BGB zum Tragen.

Zudem soll das gezielte "Herausmodernisieren" künftig eine Ordnungswidrigkeit darstellen, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 EUR geahndet werden kann.

Inkrafttreten?

Der Entwurf des Mietrechtsanpassungsgesetzes sieht vor, dass die neuen Regelungen am ersten Tag des Monats nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft treten. Allerdings steht das Gesetzgebungsverfahren erst am Anfang, sodass dieser Zeitpunkt derzeit noch nicht prognostiziert werden kann.

In einer Mitteilung der Bundesregierung heißt es, das Gesetz solle spätestens ab 1.1.2019 gelten. Ob dieser Zeitpunkt zu halten ist, bleibt abzuwarten. Nach dem Beschluss des Bundeskabinetts wird der Entwurf nun in den Bundestag eingebracht. Die dortigen Beratungen werden einige Zeit in Anspruch nehmen. Zudem ist damit zu rechnen, dass sich im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens noch Änderunge...