Zusammenfassung
In seiner letzten Sitzung des Jahres, die am 14.12.2018 stattgefunden hat, hat der Bundesrat den Gesetzentwurf zur Mietrechtsänderung gebilligt.
Das "Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)" vom 18.12.2018 (BGBl I S. 2648) stärkt die Rechte der Mieter.
1 Modernisierungsumlage nur noch 8 % und mit Kappungsgrenze
Modernisierungskosten können nur noch in Höhe von 8 % jährlich (bis 31.12.2018 betrug die Umlage 11 %) auf die Mieter umgelegt werden. Ursprünglich war geplant, die Modernisierungsumlage nur in Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist, abzusenken. Nun kommt die Absenkung bundesweit.
Ferner wird für die Umlage von Modernisierungskosten eine Kappungsgrenze von 3 EUR je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren eingeführt. Sofern die Miete höchstens bei 7 EUR je Quadratmeter liegt, darf die Miete infolge einer Modernisierung nur 2 EUR innerhalb von 6 Jahren steigen. Auch letzteres ist eine Verschärfung gegenüber dem ursprünglichen Entwurf.
Einfachere Berechnung der Modernisierungsumlage
Ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage bzw. Modernisierungsmieterhöhung soll Vermietern Modernisierungsmaßnahmen erleichtern. Bei Kosten von höchstens 10.000 EUR können Vermieter 30 % für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen.
2 Mietpreisbremse verschärft
Mietpreisbremse: Auskunft über Vormiete und andere Ausnahmen
Vermieter müssen künftig einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrags unaufgefordert und schriftlich Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete erteilen, wenn sie gemäß § 556e Abs. 1 BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete verlangen wollen, die über der nach der Mietpreisbremse an sich zulässigen Miete liegt. Vermieter, die sich auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse – vorangegangene Modernisierung (§ 556e Abs. 2 BGB), erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB), erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014 (§ 556f Satz 1 BGB) – berufen wollen, sind verpflichtet, unaufgefordert und schriftlich über diese Umstände Auskunft zu erteilen.
Kommt ein Vermieter der Auskunftspflicht nicht nach, kann er höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete) verlangen, auch wenn eine Ausnahme vorliegt, die eine höhere Miete rechtfertigen würde. Allerdings können sich Vermieter bis zu 2 Jahre nach Abschluss des Mietvertrags auf Ausnahmen berufen.
Mietpreisbremse: Vereinfachte Rüge
Für Mieter wird es künftig einfacher, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen. Während der Mieter nach bisheriger Rechtslage eine qualifizierte Rüge erheben musste, die die Tatsachen enthalten hat, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruhte, wird künftig eine einfache Rüge ausreichen. Wenn sich Vermieter auf eine Ausnahme berufen, muss der Mieter künftig nur hierauf verweisen. Wenn der Vermieter keine Angaben macht, reicht eine Rüge ohne Begründung.
Es soll aber dabei bleiben, dass der Mieter nur Mieten zurückfordern kann, die nach der Rüge fällig geworden sind.
3 "Herausmodernisieren" wird Ordnungswidrigkeit
Schließlich wird es Vermietern erschwert werden, die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen gezielt dazu zu nutzen, Mieter zur Kündigung zu veranlassen. So wird künftig eine Pflichtverletzung des Vermieters vermutet, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von 12 Monaten mit der Maßnahme beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als 12 Monate ruhen, wenn er eine Mieterhöhung von mindestens 100 % ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird. Von dieser Vermutung kann sich der Vermieter entlasten, indem er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringt.
Die ersten Entwürfe hatten noch einen eigenen Schadensersatzanspruch des Mieters für den Fall des "Herausmodernisierens" vorgesehen. Die Vermutungsregel käme hingegen im Rahmen des allgemeinen Schadensersatzanspruchs aus §§ 280, 281 BGB zum Tragen.
Zudem wird das gezielte "Herausmodernisieren" künftig eine Ordnungswidrigkeit darstellen, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 EUR geahndet werden kann.
4 Inkrafttreten
Das Gesetz ist am 21.12.2018 im Bundesgesetzblatt (BGBl I S. 2648) verkündet worden und zum 1.1.2019 in Kraft getreten.