Mietspiegel sollen eigentlich den Wohnungsmarkt realistisch abbilden – doch oft geben sie nur ein verzerrtes Bild wieder. Zum Teil hapert es schon an der Datenerhebung. Jetzt liegen Reformentwürfe zum Mietspiegelrecht aus zwei Bundesministerien vor. Dabei geht es auch um eine bessere Statistik.
Mietspiegel sind eine Referenz, um die ortsüblichen Vergleichsmieten zu ermitteln. Mit ihnen werden unter anderem Erhöhungen von Neuvertragsmieten – auch im Geltungsbereich der Mietpreisbremse – begründet. Doch wie stichfest sind die Daten? Sie werden alle 2 Jahre im Rahmen von Umfragen erhoben. Was dabei herauskommt, hängt unter anderem davon ab, welche Haushalte den Bogen überhaupt ausfüllen und wie viele teilnehmen – je nachdem kann das Bild der Mietsituation am Wohnungsmarkt erheblich verzerrt werden.
In ihren Entwürfen zur Reform des Mietspiegelrechts gehen das Justiz- und das Innenministerium unter anderem auf diese Problematik ein. Bis zum 30. Oktober können unter anderem Länder und Verbände – etwa aus der Immobilienbranche – zu den Referentenentwürfen für ein Mietspiegelreformgesetz (MsRG) und für eine neue Mietspiegelverordnung (MsV) Stellung nehmen.
Mietspiegel: Kommt mit der Reform die Mitmach-Pflicht der Mieter und Vermieter?
Für Mieter und Vermieter könnte es künftig Pflicht werden, für die Erstellung der örtlichen Mietspiegel Auskunft über Miete und Merkmale der Wohnungen zu geben. Das ist ein Teil der Reformvorschläge aus den Bundesministerien, die am 24.9.2020 vorgelegt worden sind.
Die Reform hatten sich Union und SPD bereits in ihrem Koalitionsvertrag vorgenommen. Unter anderem über mehr Standards sollen Mietspiegel in Zukunft rechtssicherer und zuverlässiger werden. Mieterhöhungen bei Wohnungen, für die es einen Mietspiegel gibt, sollen dann nur noch mit diesem Mietspiegel oder einem Sachverständigengutachten begründet werden dürfen. Bisher können sich die Vermieter auch auf Vergleichswohnungen beziehen. Qualifizierte Mietspiegel sollen spätestens alle 5 Jahre neu erstellt werden.
Seit dem 1.1.2020 gilt: In Mietspiegel fließen 6 statt 4 Jahre ein
Zum Jahreswechsel wurde der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete und damit auch für Mietspiegel von 4 auf 6 Jahre verlängert. So soll der Anstieg bei bestehenden und künftigen Mieten gedämpft werden. Das "Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete" ist am 1.1.2020 in Kraft getreten. § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB wurde entsprechend geändert.
Bis dahin waren in den Betrachtungszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit auch von Mietspiegeln der Städte und Gemeinden nur Mietverträge eingeflossen, die in den vorangegangenen 4 Jahren abgeschlossen wurden. Bis Ende 2020 können Mietspiegel mit Stichtag vor dem 1.3.2020 noch nach der bisherigen Regelung erstellt werden.