Leitsatz
Die Minderung der Bemessungsgrundlage setzt einen unmittelbaren Zusammenhang einer Zahlung mit der erbrachten Leistung voraus. Garantiert der Verkäufer einer Gewerbeimmobilie dem Käufer im Kaufvertrag aus den bereits abgeschlossenen Mietverträgen Erträge, die durch die tatsächlich erzielten Mieten nicht erreicht werden, und zahlt er hierfür an den Käufer einen Ausgleich, steht diese Zahlung in unmittelbarem Zusammenhang mit der Lieferung der Immobilie und mindert deren Bemessungsgrundlage.
Sachverhalt
Eine GbR veräußerte ein Grundstück mit aufstehendem Einkaufszentrum am 6.11.1987 einschließlich Umsatzsteuer. Laut Beurkundungsvertrag wurde "das Mietaufkommen … garantiert aus den abgeschlossenen Mietverträgen". Da die tatsächlichen Mieteinnahmen erheblich geringer waren, verpflichtete sich die GbR durch Vergleich der Käuferin Schadensersatz aus Mietgarantie i.H.v. 605000 EUR zu zahlen. Laut Finanzamt handele es sich hierbei um "echten" Schadensersatz, sodass sich keine Minderung der Umsatzsteuer nach § 17 UStG ergebe.
Nach Auffassung des BFH führt jedoch die Zahlung zu einer Minderung desKaufpreises. Bemessungsgrundlage nach § 17 Abs. 1 Satz 1 UStG ist alles, was der Leistungsempfänger entsprechend den Vereinbarungen aufwendet, um die Leistung zu erhalten (abzüglich der Umsatzsteuer). Die hier zu beurteilenden Zahlungen sind kein Schadensersatz, da zwischen der Zahlung und der erbrachten Leistung ein unmittelbarer Zusammenhang besteht. Die Zahlung gleicht den Minderwert der Immobilie aus, der darauf beruht, dass die tatsächlich erzielte Miete hinter der vertraglich vereinbarten (garantierten) Sollmiete zurückblieb. Es wäre daher von vornherein ein niedrigerer Kaufpreis erzielt worden, wenn die Beteiligten eine niedrigere Jahresmiete zugrunde gelegt hätten. Dient eine Zahlung somit zum Ausgleich eines überhöhten Kaufpreises, hat dies die Änderung der Bemessungsgrundlage zur Folge.
Hinweis
Seit dem 1.1.2004 ist beim steuerpflichtigen Verkauf eines Grundstücks durch Option des Verkäufers nach § 9 UStG der Käufer Schuldner der Umsatzsteuer (§ 13b UStG). Je nach Nutzung des Gebäudes erhält der Erwerber hieraus den Vorsteuerabzug nach § 15 Abs. 1 Nr. 4 UStG. Ist danach der Käufer insoweit nicht oder nicht zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt, kann dieses Urteil auch nach dem 1.1.2004 Bedeutung erlangen.
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