Erschließung als Aufgabe der Gemeinden
Die Gemeinden haben nach § 123 BauGB die Aufgabe, die Erschließung durchzuführen. Sie sind aber in vielen Fällen nicht in der Lage, sei es mangels einer ausreichenden verwaltungsmäßigen oder technischen Ausrüstung, selbst die Erschließungsarbeiten durchzuführen. Einen Ausweg bietet hier der sog. Erschließungsvertrag. Das ist ein Vertrag zwischen der Gemeinde und einem Erschließungsträger, mit dem die Gemeinde die Herstellung der Erschließungsanlage (z. B. Straße, Kanal, Wasser etc.) auf einen Dritten, den Erschließungsträger, überträgt.
Die sog. Innenentwicklungsnovelle zum Baugesetzbuch aus dem Jahre 2013 hat die Rechtsgrundlagen für den Erschließungsvertrag verändert. Das Gesetz stellt nunmehr klar, dass alle Verträge, die sich mit Erschließungsanlagen auseinandersetzen, egal ob es sich um einen klassischen Erschließungsvertrag im Sinne des früheren § 124 BauGB handelt oder um andere Vereinbarungen zu Erschließungsanlagen städtebauliche Verträge sind.
Die Neuregelungen für den Erschließungsvertrag
Die in § 11 BauGB eingearbeiteten Neuregelungen enthalten 2 wichtige Aussagen, über die bisher keine Einigkeit bestand. Einmal wird in § 11 Abs. 1 Satz 3 BauGB ausdrücklich festgestellt, dass die Gemeinde städtebauliche Verträge und damit auch Erschließungsverträge auch mit juristischen Personen schließen kann, an der sie beteiligt ist. Damit sind die vielen Wohnungsbau- und Erschließungsgesellschaften mit kommunaler Beteiligung zulässige Partner eines Erschließungsvertrags mit der Folge, dass sie gegenüber der Gemeinde Erschließungskosten übernehmen und gegenüber ihren späteren Abnehmern Erschließungskosten weitergeben können. Weiterhin wird in § 11 Abs. 2 Satz 3 BauGB nochmals ausdrücklich klargestellt, dass eine Eigenbeteiligung der Gemeinde nicht erforderlich ist, wenn der Vertragspartner Kosten oder sonstige Aufwendungen trägt oder übernimmt. Dabei muss allerdings das Angemessenheitsgebot beachtet werden, wonach die vereinbarten Leistungen "den gesamten Umständen nach" angemessen sein müssen. Das bedeutet nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, dass die vereinbarten Leistungen im Verhältnis zum Vertragszweck und im Verhältnis untereinander ausgewogen sein müssen, wobei eine wirtschaftliche Betrachtungsweise des Gesamtvorgangs geboten ist (so BVerwG, Urteil v. 10.8.2011, 9C6.10).
Der Abschluss eines Erschließungsvertrags enthebt also die Gemeinde der Pflicht, mindestens 10 % der Erschließungskosten selbst zu tragen, wie dies nach § 129 Abs. 1 BauGB bei Erhebung der Erschließungskosten durch Erschließungsbeitrag der Fall wäre.
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