Leitsatz
Zum notwendigen Betriebsvermögen eines durch Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze entstandenen gewerblichen Grundstückshandels gehören nicht nur die Objekte, deren Veräußerung zur Annahme des gewerblichen Grundstückshandels geführt hat, sondern auch nicht in zeitlichem Zusammenhang mit ihnen veräußerte Objekte, die jedoch von vornherein zur Veräußerung bestimmt waren.
Sachverhalt
Ein Beamter hatte 1978 ein Grundstück erworben, das er mit einem gemischt genutzten Gebäude bebauen wollte. Als er dafür keine Baugenehmigung erhielt, ließ er ab 1981 in drei Bauabschnitten 15 Eigentumswohnungen errichten, von denen er acht in den Jahren 1983 und 1984 veräußerte. Die übrigen sieben Wohnungen vermietete er. Das Finanzamt behandelte den Verkauf der acht Wohnungen als gewerblichen Grundstückshandel. In den Streitjahren 1992 bis 1994 verkaufte der Beamte drei weitere vermietete Eigentumswohnungen. Das Finanzamt sah die drei Wohnungen von Beginn an als Umlaufvermögen des gewerblichen Grundstückshandels an und erfasste den Veräußerungsgewinn als Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Das FG wies die Klage ab.
Entscheidung
Der BFH hob das FG-Urteil auf und verwies die Sache zurück, weil das FG die 1992 bis 1994 verkauften Wohnungen dem notwendigen Betriebsvermögen des gewerblichen Grundstückshandels zugerechnet hatte, ohne zu prüfen, ob die Veräußerung dieser Objekte bereits 1983 bzw. 1984 beabsichtigt war. Zum notwendigen Betriebsvermögen gehören die Objekte nur dann, wenn sie im Rahmen des gewerblichen Grundstückshandels zur Veräußerung bestimmt waren. Zwar können auch Wohnungen grundsätzlich in den gewerblichen Grundstückshandel einzubeziehen sein, die erst nach Ablauf von fünf, aber innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb oder Errichtung veräußert worden sind[1]. Allerdings müssen dann besondere Umstände vorliegen, aus denen auf den erforderlichen einheitlichen Betätigungswillen geschlossen werden kann. Nur Objekte, bei denen die Veräußerungsabsicht von vornherein feststeht, dürfen ohne weiteres zugerechnet werden. Eine derartige Prüfung hatte das FG nicht vorgenommen.
Praxishinweis
Die besonderen Umstände, die bei einer Veräußerung nach Ablauf des sog. Fünf-Jahres-Zeitraums einen einheitlichen Betätigungswillen indizieren, müssen um so gewichtiger sein, je größer der zeitliche Abstand zwischen Erwerb und Veräußerung ist. Besondere Umstände hat der BFH bislang in folgenden Fällen angenommen:
- kontinuierlich fortlaufende Grundstücksan- und -verkäufe[2];
- größere Anzahl von veräußerten Objekten[3];
- nur geringfügige Überschreitung des Fünf-Jahres-Zeitraums[4];
- Ausübung eines branchennahen Hauptberufs[5].
Link zur Entscheidung
BFH-Urteil vom 5.5.2004, XI R 7/02
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