Öffentliche Fördermittel nach Drittem Förderungsweg als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung

Leitsatz

Öffentliche Fördermittel (Zuschüsse und nicht rückzahlbare Darlehen), die ein Bauherr zur Förderung von Mietwohnraum im Rahmen des sog. Dritten Förderungswegs für Belegungs- und Mietpreisbindungen erhält, sind als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung im Kalenderjahr des Zuflusses zu versteuern.

Sachverhalt

Ein Bauherr erwarb 1992 eine 1993 fertiggestellte Eigentumswohnung, die er vermietete. Er erhielt 1993 Landesmittel nach dem sog. Dritten Förderungsweg und unterlag deshalb einer Mietpreisbindung sowie einem Belegungsrecht. Er gab die Landesmittel bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nicht als Einnahmen an und kürzte auch die Anschaffungskosten nicht um die erhaltenen Beträge. Erst im Jahr 2000 wurde dieser Sachverhalt dem Finanzamt bekannt. Es kürzte die Bemessungsgrundlage für die Abschreibungen und setzte die Einkommensteuer für 1996 bis 1998 herauf. FG und BFH werteten die Landesmittel allerdings als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

Entscheidung

Der BFH hat erkannt, dass es sich bei den öffentlichen Mitteln um Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung handelt; denn sie werden gewährt, damit sich der Bauherr in der gesetzlich vorgesehenen Weise^[1] bindet. Er darf dann nur an bestimmte bedürftige Personen (Belegungsbindung – Wohnberechtigungsschein) zu einem nicht marktgerechten Preis (Mietpreisbindung) vermieten. Zuschüsse und nicht rückzahlbare Darlehen mindern nicht die Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Sie dienen nicht dazu, ein Objekt zu errichten, sondern bilden für die Dauer der Zweckbestimmung von 10 bis 15 Jahren die Gegenleistung für die vertraglich eingegangenen Bindungen.

Praxishinweis

Die öffentlichen Mittel werden nicht durch Verwaltungshandeln, also durch einen Verwaltungsakt, sondern durch einen zivilrechtlichen Vertrag gewährt, in dem sich der Bauherr verpflichtet, die gesetzlichen Bedingungen einzuhalten (zweistufiges Verfahren). Hält er sie nicht ein, muss er die Mittel zurückzahlen. Das rechtfertigt es aber nicht, erst zu dem Zeitpunkt einen Zufluss anzunehmen, in dem feststeht, dass die Mittel nicht zurückzuzahlen sind. Denn es hängt von ihm ab, ob die Bedingung eintritt oder nicht. Deshalb ist der Zufluss bereits in dem Jahr anzunehmen, in dem der Bauherr die Landesmittel erhält. Hat das Finanzamt bisher die Bemessungsgrundlage um die Landesmittel gekürzt, so kann es die betroffenen Einkommensteuerbescheide ändern und die Einnahmen im Jahr des Zuflusses erfassen. Rechtsgrundlage für eine Änderung ist § 174 Abs. 3 AO. Insofern könnte sich der Erfolg vor dem BFH für den Bauherrn als ambivalent erweisen.

Link zur Entscheidung

BFH-Urteil vom 14.10.2003, IX R 60/02

[1] Vgl. II. Wohnungsbaugesetz bzw. ab 1.1.2002 Wohnraumförderungsgesetz