Private Grundstücksgeschäfte / 4 Veräußerung eigengenutzter Wohnungen

Ausnahme von der Besteuerung

Ein steuerpflichtiges privates Grundstücksgeschäft liegt nicht vor bei Gebäuden und Wohnungen, die

• im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder
• im Jahr der Veräußerung und den beiden vorausgegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Diese Ausnahmeregelung wurde geschaffen zur Vermeidung einer ungerechtfertigten Besteuerung bei Aufgabe des Wohnsitzes z. B. wegen Arbeitsplatzwechsels. Ein Arbeitsplatzwechsel ist aber nicht Voraussetzung für die Steuerbefreiung.

Praxis-Beispiel

Verkauf eines eigengenutzten Einfamilienhauses

F hat 2017 ein Reihenhaus erworben und mit seiner Familie bezogen. Bereits 2019 verkauft F das Haus wieder. Einen evtl. Gewinn muss F nicht versteuern.

Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

Eine Wohnung dient eigenen Wohnzwecken, wenn sie vom Steuerpflichtigen selbst tatsächlich und auf Dauer angelegt bewohnt wird.^[1] Der Steuerpflichtige nutzt eine von ihm angeschaffte und hinreichend ausgestattete Wohnung bereits dann zu eigenen Wohnzwecken i. S. d. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG, wenn er damit begonnen hat, sie zu beziehen.^[2]

Noch keine Form der Eigennutzung stellen sporadische Nutzungen im Zusammenhang mit der Durchführung von Baumaßnahmen und sonstigen Renovierungsarbeiten dar.

Teilweise Eigennutzung

Wird ein Gebäude nur teilweise zu eigenen Wohnzwecken genutzt, so ist der Veräußerungsgewinn nur insoweit steuerfrei, als er auf diesen Teil entfällt. Die Aufteilung des Veräußerungserlöses erfolgt nach dem Verhältnis der Wohnflächen.

Praxis-Beispiel

Teilweise Eigennutzung eines Gebäudes

G errichtet auf einem 2018 erworbenen Bauplatz ein Zweifamilienhaus. Nach Fertigstellung im Jahr 2019 bis zur Veräußerung im Jahr 2021 bezieht G eine Wohnung selbst. Er muss nur den auf die vermietete Wohnung entfallenden anteiligen Gewinn versteuern.

Ein häusliches Arbeitszimmer dient nicht zu Wohnzwecken, selbst wenn der Abzug der Aufwendungen als Betriebsausgaben oder Werbungskosten nach § 4 Abs. 5 Satz 1 Nr. 6b, § 9 Abs. 5 EStG ausgeschlossen oder eingeschränkt ist.^[3] Das bedeutet, dass bei Veräußerung einer eigengenutzten Wohnung innerhalb des Zehnjahreszeitraums ein anteilig auf das Arbeitszimmer entfallender Gewinn zu versteuern ist.

Eigennutzung nach Vermietung

War ein Gebäude oder die Eigentumswohnung nicht während der gesamten Besitzzeit vom Eigentümer selbst bewohnt, so tritt bei einer Veräußerung während des Zehnjahreszeitraums Steuerfreiheit nur ein, wenn das Objekt im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren, d. h. in einem zusammenhängenden Zeitraum innerhalb der letzten 3 Kalenderjahre zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Was nun unter der gesetzlichen Formulierung des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative EStG "zusammenhängender Zeitraum" zu verstehen ist, hatte der BFH im Jahre 2019 zu klären. Der BFH geht entgegen der Finanzverwaltung von einer anderen Auslegung des Zeitraums aus. Demnach muss nur in den betreffenden Jahren jeweils die Nutzungsvoraussetzung erfüllt werden. Es reicht somit aus, dass das Objekt im Jahr der Veräußerung nur an einem Tag zu eignen Wohnzwecken, im mittleren Jahr vollständig, und im Jahr davor ebenfalls nur an einem Tag zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Gerade was das 2. Jahr vor der Veräußerung betraf, ging die Finanzverwaltung ebenfalls von einer vollständigen Nutzung zu eigenen Wohnzwecken über das Jahr aus.

Die Finanzverwaltung hat sich der Auffassung des BFH angeschlossen (BMF Schreiben, IV C1 - S 2256/08/1006:006).

Praxis-Beispiel

Kurze Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

Die Eheleute D und K hatten im September 2018 eine Eigentumswohnung erworben und seitdem zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Im März 2020 trennten sich die Eheleute und verkauften noch im April 2020 die Wohnung an einen Dritten.

Nach der neuerlichen BFH-Rechtsprechung entsteht kein Veräußerungsgewinn i. S. d. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative EStG. Die Eheleute haben im Jahr der Veräußerung 2020 in den Monaten Januar bis April, im Jahr 2019 alle 12 Monate und im Jahr 2018 die Wohnung von September bis Dezember zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

^[4]

Unentgeltliche Überlassung

Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch vor, wenn der Steuerpflichtige die Wohnung einem Kind, für das er Anspruch auf Kindergeld oder einen Freibetrag nach § 32 Abs. 6 EStG hat, unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen hat. Die unentgeltliche Überlassung an andere – auch unterhaltsberechtigte – Angehörige stellt keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken i. S. d. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG dar.^[5]

Praxis-Beispiel

Unentgeltliche Überlassung der Wohnung an die Mutter des Eigentümers

I hat 2019 eine Eigentumswohnung erworben, die er seiner Mutter unentgeltlich zur Nutzung überlässt. Bei Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG muss I den Veräußerungsgewinn versteuern. Eine fiktive AfA wird für die Zeit der unentgeltlichen Überlassung nicht hinzugerechnet.

Überlassu...