Maßgebende Daten
Für die Berechnung des Spekulationsgewinns i. S. d. § 23 EStG ist grundsätzlich das der Anschaffung oder Veräußerung zugrunde liegende obligatorische Geschäft (z. B. Abschluss des notariellen Kaufvertrags, Abgabe des Meistgebots in der Zwangsversteigerung) maßgebend. In der Regel sind die Daten der Kaufvertragsabschlüsse beim Notar entscheidend. Auch der im Vertrag vereinbarte Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahren oder das Datum der Eintragung einer Auflassungsvormerkung oder des Eigentumsübergangs im Grundbuch spielen keine Rolle.
Auf einen früheren Zeitpunkt kann es nur ankommen, wenn das wirtschaftliche Eigentum bereits übergegangen ist. Das wirtschaftliche Eigentum an einem Grundstück geht nicht auf den späteren Erwerber über, solange er es lediglich aufgrund eines Miet- oder Pachtvertrags nutzt und ihm lediglich ein Vorkaufsrecht an dem Grundstück eingeräumt ist.[1]
Für die Berechnung der Zehnjahresfrist gelten die Vorschriften der §§ 187-193 BGB. Zur Vermeidung eines Spekulationsgeschäfts müssen zwischen Erwerb und Veräußerung mehr als 10 Jahre liegen.[2]
Vorsicht bei bindendem Angebot
Beachtet werden muss, dass u. U. auch der Zeitpunkt der Abgabe eines bindenden Angebots bereits maßgebend sein kann. Dies ist aber eine Ausnahme und nur auf Fälle begrenzt, bei denen durch das Angebot rechtlich und tatsächlich eine Situation geschaffen wird, wie sie auch aufgrund eines Kaufvertrags gegeben ist. Ein solcher Fall kann vorliegen, wenn nicht daran zu zweifeln ist, dass das Angebot tatsächlich angenommen wird und der zukünftige Eigentümer das Haus/die Wohnung nach Angebotsabgabe und vor Abschluss des Kaufvertrags bereits in Besitz nimmt und bezieht.[3]
Vorvertrag
Auch der Abschluss eines bürgerlich-rechtlich wirksamen, beide Vertragsparteien bindenden Vorvertrags kann bereits maßgebend sein.[4]
Das Anbieten und Führen von Verkaufsverhandlungen innerhalb der 10-Jahresfrist kann aber erfolgen, ohne dass dabei steuerliche Nachteile entstehen können.
Unentgeltlicher Erwerb
Der unentgeltliche Erwerb eines Grundstücks, z. B. durch Erbschaft oder Schenkung, ist keine Anschaffung i. S. d. § 23 EStG. Somit ist der Zeitpunkt der Übertragung für die Berechnung der Spekulationsfrist ohne Bedeutung. Wird ein geerbtes Grundstück verkauft, so ist bei der Berechnung der Spekulationsfrist von dem Zeitpunkt auszugehen, an dem der Erblasser das Grundstück entgeltlich erworben hat.[5] Liegt dieser Zeitpunkt länger als 10 Jahre vor der Veräußerung, ist kein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft mehr gegeben.
Verkauf einer geerbten Eigentumswohnung
M ersteigerte am 3.11.2010 eine Eigentumswohnung für 100.000 EUR. Nach seinem Tod am 17.12.2018 erbt seine Tochter die Wohnung, die sie vermietet. Am 30.6.2020 veräußert sie die Wohnung für 125.000 EUR. Den entstandenen Veräußerungsgewinn von 125.000 – 100.000 EUR zzgl. vorgenommener Abschreibung abzgl. evtl. Veräußerungskosten muss die Tochter versteuern. Hätte sie die Wohnung nach dem 3.11.2020 verkauft, wäre die Spekulationsfrist abgelaufen gewesen und der erzielte Gewinn wäre ganz steuerfrei geblieben.
Entgeltlicher Erwerb bei Erbauseinandersetzung
Soweit ein Grundstück im Rahmen einer Erbauseinandersetzung entgeltlich erworben wurde, ist für die Berechnung der Zehnjahresfrist vom Tag der Erbauseinandersetzung auszugehen.
Erwerb durch Schenkung
Bei unentgeltlichem Erwerb durch Schenkung ist die Anschaffung durch den Schenker dem Beschenkten zuzurechnen. Das heißt, bei Veräußerung innerhalb von 10 Jahren seit der Anschaffung durch den Schenker muss der Beschenkte die Steuer bezahlen. Mit dieser Regelung soll vermieden werden, dass durch eine zwischengeschaltete Schenkung die Versteuerung des Veräußerungsgewinns umgangen wird.
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