Rahmenbedingungen der wohnungswirtschaftlichen Betriebskosten

1 Allgemeine rechtliche Grundlagen der Betriebskostenabrechnung

Wer sich mit der Abrechnung der Betriebskosten befassen und rechtssicher mit der Materie umgehen will, muss zunächst wissen, auf welchen rechtlichen Grundlagen die Betriebskostenabrechnung basiert. Die hierfür maßgeblichen Bestimmungen finden sich in

• dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB),
• der Betriebskostenverordnung (BetrKV),
• der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV),
• der Neubaumietenverordnung (NMV 1970) und
• der Verordnung über Heizkostenabrechnung (HeizkostenV).

Die rechtliche Definition der Betriebskosten ist abzuleiten aus

• § 556 Abs. 1 BGB,
• § 27 Abs. 1 II. BV,
• § 24 Abs. 2 II. BV,
• § 20 Abs. 1 NMV 1970 und
• der BetrKV.

Aus dieser rechtlichen Definition der Betriebskosten lassen sich als allgemeine Anforderungen im Wesentlichen vier Kriterien ableiten, die erfüllt sein müssen, damit Betriebskosten abgerechnet werden können:

Umlagefähigkeit der Betriebskosten

Betriebskosten sind nur dann umlagefähig, wenn sie

• dem Eigentümer (Erbbauberechtigten) durch das Eigentum am Grundstück (Erbbaurecht) erwachsen oder
• durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen sowie des Grundstücks verursacht werden,
• laufend entstehen und
• den Grundsätzen einer ordentlichen Bewirtschaftung entsprechen (Angemessenheit).

2 Preisgebundene und nicht preisgebundene Wohnungen

Auch wenn die rechtlichen Grundlagen der Betriebskostenabrechnung für preisgebundene und nicht preisgebundene Wohnungen unterschiedlich sind, erfolgt ihre Definition und Behandlung in der Rechtsprechung weitgehend nach einheitlichen Kriterien.

Dies war insbesondere auf die in § 556 Abs. 1 BGB als Verweisungsnorm enthaltene direkte Bezugnahme auf die in Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV aufgezählten Betriebskostenarten zurückzuführen. Damit wurde eine unmittelbare und direkte Verbindung zwischen einer eigentlich nur für nicht preisgebundene Wohnungen geltenden Vorschrift und der eigentlich ausschließlich für preisgebundene Wohnungen verbindlichen II. BV hergestellt. Dies wird nunmehr über den einheitlichen Betriebskostenkatalog gemäß § 2 BetrKV gewährleistet.

Die nachstehende Übersicht macht deshalb auch deutlich, dass die wesentlichen Grundsätze der Betriebskostenabrechnung mit wenigen Ausnahmen zwar auf unterschiedlichen Rechtsgrundlagen beruhen, aber doch einheitlich geregelt sind:

Gesetzliche Regelungen der Betriebskostenabrechnung im preisgebundenen und nicht preisgebundenen Wohnungsbestand
	preisgebundener Wohnungsbestand	nicht preisgebundener Wohnungsbestand
Definition der Betriebskosten	BetrKV	BetrKV
Pflicht zur Netto-Kaltmiete	§ 27 Abs. 3 II. BV	–
Zulässigkeit der Betriebskostenabrechnung	§ 20 Abs. 1 NMV 1970	§ 556 Abs. 1 BGB
Zulässigkeit der Erhebung von Vorauszahlungen	§ 20 Abs. 3 NMV 1970	§ 556 Abs. 2 BGB
Verbot der rückwirkenden Erhöhung der Vorauszahlungen	§ 20 Abs. 4 NMV 1970	–[1]
Pflicht zur jährlichen Abrechnung	§ 20 Abs. 3 NMV 1970	§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB
Abrechnungsfrist spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (Ausschlussfrist)	§ 20 Abs. 3 NMV 1970	§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB
Einwendungsfrist des Mieters bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung	–	§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB
Wirtschaftlichkeitsgebot	§ 24 Abs. 2 II. BV	§§ 556 Abs. 3 Satz 1, 560 Abs. 5 BGB
Umlagemaßstab (Wohnfläche)	§ 20 Abs. 2 NMV 1970	§ 556a Abs. 1 Satz 1 BGB
Umlagemaßstab (Ausnahmen von Wohnfläche)	§§ 21 bis 25 NMV 1970	§ 556a Abs. 1 Satz 2 BGB
Umlageausfallwagnis	§ 25a NMV 1970	–
Auskunftsrecht des Mieters	§ 29 NMV 1970	–[2]

Praktisch gibt es demzufolge nur zwei Vorschriften, die ausschließlich für preisgebundene Wohnungen Geltung haben:

• Die Pflicht zur Bildung einer Netto-Kaltmiete gemäß § 27 Abs. 3 II. BV und
• die Zulässigkeit des Ansatzes eines Umlageausfallwagnisses in Höhe von 2 Prozent der abgerechneten Betriebskosten gemäß § 25a NMV 1970.

Die Ausschlussfrist für Einwendungen des Mieters gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB soll dagegen auf Mietverhältnisse über preisgebundenen Wohnraum keine Anwendung finden.^[3]

Da die Rechtsprechung im Übrigen kaum Unterschiede bei Fragen der Betriebskostenabrechnung zwischen preisgebundenen und nicht preisgebundenen Wohnungen macht, sollten auch die Vermieter nicht preisgebundener Wohnungen bei der Betriebskostenabrechnung über die Bestimmungen der §§ 556, 556a und 560 BGB hinaus die entsprechenden Vorschriften der II. BV und der NMV 1970 beachten.

[1] Keine direkte Rechtsgrundlage, aber überwiegend analoge Anwendung der Vorschriften für preisgebundene Wohnungen in der Rechtsprechung

[2] Keine direkte Rechtsgrundlage, aber überwiegend analoge Anwendung der Vorschriften für preisgebundene Wohnungen in der Rechtsprechung

[3] Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 4. Aufl. Teil G, Rn. 188