Rechtsquellen des Betriebskostenrechts

Zusammenfassung

Betriebskosten sind leider nicht in nur einem Gesetz oder nur einer Verordnung zusammengefasst. Es gibt unterschiedliche Rechtsquellen, die den entsprechenden Regelungsgehalt zum Teil wiederholen oder ergänzen.

1 Das Bürgerliche Gesetzbuch

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) beginnt das Recht der Betriebskosten mit § 556 BGB "Vereinbarung über Betriebskosten".

Historisch wurde mit Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes zum 1.9.2001^[1] das bis dahin im Wesentlichen in § 4 MHG^[2] geregelte Betriebskostenrecht für nicht preisgebundenen Wohnraum in das BGB, Kap. 2 "Die Miete" überführt (§§ 556, 556a und 560).

Die folgenden Bestimmungen im BGB werden vertiefend an den entsprechenden Kommentarstellen dargestellt:

Nach § 556 Abs. 1 BGB können die Parteien bestimmen, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Sodann wird definiert, was Betriebskosten sind und auf die Aufstellung in der Betriebskostenabrechnung verwiesen.

Gemäß § 556 Abs. 2 BGB können (nicht "müssen"!) die Vertragsparteien vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen, so die Einschränkung in Satz 2, dürfen dabei nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

§ 556 Abs. 3 BGB regelt Einzelheiten der Abrechnung. Genannt seien die Pflicht zur jährlichen Abrechnung über die Vorauszahlung, der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit oder die jeweilige Abrechnungs- bzw. Einwendungsfrist von jeweils einem Jahr.

§ 556a Abs. 1 BGB nennt den Abrechnungsmaßstab. Grundsätzlich können die Vertragsparteien den Abrechnungsmaßstab festlegen. Wenn aber die Parteien nichts vereinbart haben, sind die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

§ 556a Abs. 2 BGB regelt die Voraussetzungen zur Änderung eines vereinbarten Umlagemaßstabs.

§ 556c BGB wurde zum 1.7.2013 neu eingefügt. Geregelt wird die Umstellung der Eigenversorgung für Wärme oder Warmwasser auf die Wärmelieferung durch einen Dritten, den sogenannten Contractor. Voraussetzung ist eine Effizienzverbesserung der Anlage und dass die Kostenbelastung des Mieters für Heizung und/oder Warmwasserversorgung nicht erhöht wird (Kostenneutralität). Während die Effizienzverbesserung in aller Regel gegeben ist, ist die Kostenneutralität häufig ausgesprochen schwierig darzustellen. Daher bereits an dieser Stelle die Empfehlung, dem Contractor die Darstellung der Kostenneutralität vertraglich zu übertragen.

§ 560 BGB befasst sich mit der Frage, unter welchen Voraussetzungen Betriebskostenpauschalen verändert oder Betriebskostenvorauszahlungen erhöht oder gesenkt werden können. Bei einer Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung besteht – anders als bei Mieterhöhungen gem. §§ 558 BGB und 559 BGB – kein Sonderkündigungsrecht des Mieters. Eine Aufschlüsselung innerhalb der einzelnen Betriebskostenpositionen selbst ist nicht erforderlich.

[1] BGBl I 2001, S. 1149 ff.

[2] Gesetz zur Regelung der Miethöhe, BGBl I 1974, S. 3604 ff.

2 Der öffentlich geförderte Wohnraum

Für öffentlich geförderte Wohnungen gibt es Sonderbestimmungen. An erster Stelle ist die Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen (Neubaumietenverordnung; NMV) zu nennen.^[1] Ermächtigungsgrundlage ist § 28 Abs. 1a WoBindG, wonach die Bundesregierung berechtigt ist, eine Rechtsverordnung zur Ermittlung und Anerkennung der Gesamtkosten, der Finanzierungsmittel und der laufenden Aufwendungen für diese Wohnung zu erlassen. Die Betriebskosten werden in Teil IV der NMV (§§ 20–28) behandelt.

Im Ergebnis wurden die für den geförderten Wohnraum geltenden Vorschriften nahezu unverändert in das BGB übernommen. Es besteht daher kaum ein Unterschied zwischen dem Betriebskostenrecht im öffentlich geförderten und im frei finanzierten Wohnraum.^[2] Im öffentlich geförderten Wohnraum sind die Betriebskosten im Einzelnen zu benennen, vgl. § 20 Abs. 1 Satz 3 NMV. Nichts anderes gilt im frei finanzierten Wohnraum, wenn – wie meistens – eine Vereinbarung zur separaten Umlage von Betriebskosten getroffen, also keine Inklusiv- bzw. Bruttomiete vereinbart wird. Für den frei finanzierten Wohnraum folgt dies aus dem Bestimmtheitsgrundsatz, vgl. hierzu Kap. 5.2.

[1] NMV 1970, BGBl I 1970, S. 2230

[2] Vgl. Wall in: Betriebs- und Heizkostenkommentar, 4. Aufl., Rn. 1009

3 Betriebskostenverordnung

Mit der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche, über die Aufstellung von Betriebskosten und zur Änderung anderer Verordnungen vom 25.11.2003 wurde u. a. die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV "Aufstellung der Betriebskosten" aufgehoben.^[1] An ihre Stelle ist zum 1.1.2004 die Betriebskostenverordnung (BetrKV) getreten, auf die in § 27 Abs. 1 Satz 2 II. BV Bezug genommen wird.

Zwischenzeitlich neu eingefügt wurde allerdings Nr. 15b.^[2] Zu den ausdrücklich aufgezählten Betriebskosten zählen jetzt auch die Kosten des Betriebs einer mit einem Br...