Leitsatz (amtlich)
Bei der schätzungsweisen Aufteilung des Kaufpreises für eine Eigentumswohnung in einen Anteil für Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits ist grundsätzlich der Sachwert des Grund- und Bodenanteils sowie des Gebäudeanteils nach der Wertermittlungsverordnung 1988 zu ermitteln; die sog. Vergleichswertmethode ist in diesem Zusammenhang keine geeignete Schätzungsmethode (Bestätigung des BFH-Urteils vom 15.1. 1985, IX R 81/83, BStBl II1985, S. 252).
Sachverhalt
Am 30.7.1991 erwarben die Kläger (Eheleute) eine im Bau befindliche Eigentumswohnung mit Tiefgaragenstellplatz für 317 300 DM zuzüglich 9 616 DM Nebenkosten und Kosten für Sonderwünsche von 5 899 DM. Der Veräußerer bescheinigte den Klägern am 1.2.1993, dass der Grundstücksanteil 52000 DM betrage. In ihrer ESt-Erklärung für das Streitjahr gingen die Kläger bei der Berechnung der Abschreibung von Anschaffungskosten für die Gebäudeteile von 265 300 DM (Gesamtkaufpreis 317 300 DM ./. Grund- und Bodenanteil von 52000 DM) aus. Das FA ermittelte dagegen den anteiligen auf die Gebäudeteile entfallenden Kaufpreis mit 251 346 DM. Die gesamten Anschaffungskosten seien nach dem Verhältnis der Verkehrswerte des Grund- und Bodenanteils sowie des Gebäudeanteils aufzuteilen. Das FG gab der dagegen gerichteten Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens statt. Auf die Revision hob der BFH die Vorentscheidung auf und verwies die Sache an das FG zurück.
Entscheidungsgründe
Das FG hat die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung gemäß § 7 Abs. 5 i.V.m. § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG unzutreffend ermittelt. Zutreffend geht das FG zwar davon aus, dass eine Einigung der Vertragsparteien über den Grundstücksanteil im Gesamtkaufpreis grundsätzlich der Aufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude zugrunde zu legen ist, solange dagegen keine nennenswerten Zweifel bestehen. Zu Unrecht ist das FG jedoch bei der nachträglichen "Bescheinigung des Veräußerers" vom 1.2.1993 von einer Einigung der Vertragsparteien in diesem Sinne ausgegangen. Eine solche Einigung kann nur eine von den wechselseitigen Interessen getragene Vereinbarung der Vertragsparteien sein. Das ist eine Erklärung des Verkäufers auch dann nicht, wenn sie auf Wunsch der Käufer erteilt wird. Eine solche Erklärung kann allenfalls als Schätzung gewertet werden.
Das Finanzamt war danach im Streitfall grundsätzlich zur Schätzung der Kaufpreisanteile, die auf den Grund- und Bodenanteil sowie auf den Gebäudeanteil entfallen, berechtigt. Für die Schätzung des Werts des Grund- und Boden- sowie des Gebäudeanteils kann die Wertermittlungsverordnung 1988 entsprechend herangezogen werden. Die Wertermittlungsverordnung 1988 sieht für die Verkehrswertermittlung in § 7 Abs. 1 das Vergleichswert-, das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren vor. Das Vergleichswertverfahren hat der BFH für die Ermittlung des Gebäudewerts in diesem Zusammenhang als ungeeignet verworfen. Zu Unrecht meint das FG mit dem Sachverständigen, diese Entscheidung sei durch die §§ 13 f. Wertermittlungsverordnung 1988 überholt. Der Gutachter hat den Gebäudewert durch Subtraktion des Grundstückswerts vom Vergleichswert (der sowohl Grund und Boden als auch Gebäude umfasst) festgelegt. Diese sog. Restwertmethode hat der BFH in mehreren Entscheidungen verworfen.
Der Senat kann die Schätzung der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung nicht selbst vornehmen. Die Sache geht daher zur Nachholung dieser Feststellung an das FG zurück.
Link zur Entscheidung
BFH vom 10.10.2000 - IX R 86/97