Schwierige Mietverhältnisse / 2.3.1 Mietminderung

Besonders schmerzhaft wird es für den Vermieter dann, wenn sein "störender" Mieter der Grund dafür ist, dass Minderungsansprüche der übrigen Mieter entstehen und umgesetzt werden. Dringen etwa aus der Wohnung des am Messie-Syndrom leidenden Mieters üble Gerüche ins Treppenhaus und ggf. bis in die Diele der darüber gelegenen Wohnung, steht den Mietern dieser Wohnung ein Minderungsrecht zu. Weigert sich der Vermieter, den Mangel zu beseitigen, kann der Mieter sogar einen Sachverständigen mit der Feststellung der Gerüche beauftragen und verlangen, dass ihm die dadurch entstandenen Kosten vom Vermieter ersetzt werden.^[1] Freilich führen immer wieder auch Lärmbelästigungen durch einzelne Mieter zu Mietminderungsansprüchen anderer Mieter.

Beispiele mit Minderungsquote

Bordell/Prostitution

• Allein das Vorhandensein eines Bordells im Haus stellt eine Einschränkung des Gebrauchs der Mietwohnung dar, die eine Minderung von 10 % rechtfertigt; konkret nachgewiesene Störungen können eine zusätzliche Minderung rechtfertigen.^[2]
• Hier ein Auszug aus einem Urteil des LG Wiesbaden, das dem Inhaber einer heilgymnastischen Praxis 30 % Mietminderung wegen der Nachbarschaft zu einem Prostitutionsbetrieb zubilligte: "Eine Mietminderung ist angemessen, denn unabhängig davon, ob sich konkrete Störungen ereignet haben und ungeachtet der Frage, wie sich die Einnahmesituation des Mieters entwickelt hat, existiert trotz eines Wertewandels in der Gesellschaft immer noch ein beachtlicher Prozentsatz in der Bevölkerung, der Prostitution sozial-ethisch negativ bewertet und Bereiche, in denen Prostitution ausgeübt wird, meidet. Nach der Lebenserfahrung ist davon auszugehen, dass sich beim Betrieb einer heilgymnastischen und rehabilitativen Praxis die Kundschaft zu einem nicht unerheblichen Prozentsatz aus älteren Personen und aus Kindern zusammensetzt, also aus Bevölkerungsteilen, die nicht in die Nähe eines Prostitutionsbetriebs geraten wollen bzw. sollen. Im Hinblick darauf, dass in einer größeren Stadt zahlreiche alternative Möglichkeiten des Besuchs einer heilgymnastischen und rehabilitativen Praxis bestehen, liegt es auf der Hand, dass der Betrieb des Mieters unmittelbar eine nicht unbeachtliche Beeinträchtigung erleidet, die mit 30 % zu bewerten ist. Mithin schuldet der Mieter nur 70 % der vereinbarten Monatsmiete."^[3]
• Belästigung durch Prostitution in der Nachbarwohnung: 20 %.^[4]
• Belästigung durch ein Bordell im Haus: 15 %.^[5]
• Bordellbetrieb im Haus: 10 %.^[6]
• Keine Minderung aber bei Wissen um die Prostitution bei Vertragsabschluss und soweit keine konkreten Belästigungen gegeben sind.^[7]
• Minderung im Bereich der Geschäftsraummiete nur dann, wenn konkrete Beeinträchtigungen im "Mieter-Mix" auftreten und eine konkrete Vereinbarung im Mietvertrag über einen bestimmten "Mieter-Mix" oder ein bestimmtes "Milieuniveau" nicht existiert.^[8]

Gestank

• bei Verunreinigungen des Treppenhauses, Geruchsbelästigung und bei Exkrementen im Treppenhaus durch den Hund des Nachbarn: 20 %.^[9]
• Geruchsbelästigung aus der Wohnung eines alten und kranken Nachbarn: 10 %.^[10]

Lärm

• Extreme Lärmbelästigung durch Musik und Schreien durch Nachbarn: 20 %.^[11]
• Lärmbelästigung durch sehr häufiges lautstarkes Feiern anderer Mieter bis spät in die Nacht an den Wochenenden: 20 %.^[12]
• Häufiges und lautstarkes Feiern anderer Mieter: 20 %.^[13]
• Klavierüben mehr als zwei Stunden täglich außerhalb der Ruhezeit: 20 %.^[14]
• Ruhestörender Lärm aus anderen Mietwohnungen: 20 %.^[15]
• Störung der Nachtruhe durch Gaststättenlärm: 15 %.^[16]
• Vermeidbarer Lärm von Kindern innerhalb der allgemeinen Ruhezeit: 10 %.^[17]
• Lärmbelästigung durch musizierende Nachbarn zur Mittagszeit und nach 20 Uhr: 5 %.^[18]
• Lärmbelästigung durch Streitgespräche der Nachbarn, vor allem nachts: 5 %.^[19]
• Belästigung durch Urinstrahlgeräusche durch Stehpinkler in der Nachbarwohnung: 10 %.^[20]

Rauchen

• Kalter Zigarettenrauch aus der Nachbarwohnung: 10 %.^[21]
• Belästigung durch Zigarettenrauch aus der Nachbarwohnung: 5 %.^[22]
• Belästigung durch rauchende Nachbarn: 5 %.^[23]
• Belästigung durch in das Schlafzimmer dringenden Rauch eines anderen Mieters.^[24]

Tierhaltung

• Lärmbelästigung durch Hundegebell: 16 %.^[25]
• Belästigung durch streunende Katzen, die vom Nachbarn angelockt und gefüttert werden: 15 %.^[26]
• Bestialischer Gestank durch Frettchen in der Nachbarwohnung: 33 %.^[27]

Ungeziefer

• Vereinzelte Kakerlaken trotz Ungezieferbekämpfungsmaßnahme: 10 %.^[28]

Mietminderung wegen Tötungsdelikts in Nachbarwohnung

Das AG Tiergarten^[29] hatte dem Mieter eine Mietminderung in Höhe von 15 % zugesprochen, weil sich in der Nachbarwohnung ein Tötungsdelikt mit Brandstiftung ereignete: "Es liegt hierbei im Allgemeinen auf der Hand, dass schwerste kriminelle Straftaten, die ein Hausbewohner in einer Nachbarwohnung begeht, bei dem als Nachbarn betroffenen redlichen Mieter Gefühle der Angst und Unsicherheit hervorrufen … Soweit mithin die Klägerin als Wohnungsvermieterin für die Folgen einer im Mietwohnhaus durch einen Hausbewohner begangenen St...