Zu dem Recht eines Wohnungs- oder Teileigentümers, sein Sondereigentum zu vermieten, gehört auch die Befugnis, das ihm zustehende Recht auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Mieter zu übertragen. Grundsätzlich gilt dies auch für diejenigen gemeinschaftlichen Einrichtungen, die für die Nutzung des Sondereigentums nicht notwendig sind.[1]
Der BGH[2] hat klargestellt, dass die Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB auf Schadensersatzansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Mieter einer Eigentumswohnung wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums nicht angewendet werden kann. Nach der genannten Vorschrift verjähren Ansprüche des Vermieters gegen seine Mieter wegen einer Beschädigung der Mietsache innerhalb von 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache. Es besteht kein Grund, diese Vorschrift auch auf Ansprüche der Gemeinschaft bei Beschädigung des Gemeinschaftseigentums gegen die Mieter eines Wohnungseigentümers auszuweiten. Die Überlassung der Mietsache – und damit auch der Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums an den Mieter – beruht nämlich nicht auf einer Verfügung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über das Gemeinschaftseigentum, sondern allein auf einer Disposition des vermietenden Wohnungseigentümers. Die Wohnungseigentümergemeinschaft weiß außerdem vielfach nicht, ob der Mieter eines ihrer Wohnungseigentümer ausgezogen ist. Sie hat also auch keine Veranlassung, das Gemeinschaftseigentum wie Hauseingangsbereich, Treppenhaus und Aufzug zeitnah zum Auszug oder zur Rückgabe der Wohnung zu untersuchen. Entsprechende Ersatzansprüche der Gemeinschaft verjähren also innerhalb der Dreijahresfrist der §§ 195, 199 BGB.
Ggf. längere Verjährungsfrist für den Vermieter
Nach der Generalklausel des § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, vom Gemeinschaftseigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Außerdem hat er dafür zu sorgen, dass auch diejenigen Personen diese Pflichten einhalten, denen er die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt.
Der Vermieter kann also statt oder neben dem Mieter innerhalb der dreijährigen Regelverjährungsfrist des § 195 BGB für Beschädigungen des Gemeinschaftseigentums durch seinen Mieter von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Anspruch genommen werden, obwohl ihm gegen seinen Mieter nur die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB zur Verfügung steht.
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