Sonderfragen der Betriebskostenabrechnung / 1 Nicht für Wohnraum anfallende Betriebskosten

Im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung im preisgebundenen Wohnraum sind die Betriebskosten, die nicht für den Wohnraum entstanden sind, grundsätzlich vorweg abzuziehen (§ 20 Abs. 2 Satz 2 NMV 1970). Eine dieser Bestimmung vergleichbare gesetzliche Regelung für nicht preisgebundene Wohnungen gibt es nicht. Die Rechtsprechung hat für diesen Bereich jedoch ähnliche Grundsätze entwickelt.

Es bestehen allerdings unterschiedliche Meinungen darüber, wie dieser Vorwegabzug gegenüber dem Wohnraummieter in dessen Betriebskostenabrechnung darzustellen ist. So vertritt das Amtsgericht Hamburg die Auffassung, dass bei gemischt genutzten Wirtschaftseinheiten eine Vorerfassung der auf die Gewerbeobjekte entfallenden Betriebskosten in der Abrechnung für die Wohnungen dargelegt und erläutert werden muss.^[1] Auch das Amtsgericht Köln hält es für erforderlich, die in einem gemischt genutzten Gebäude auf die Gewerberäume und auf die Wohnräume entfallenden Betriebskosten in der Abrechnung gesondert auszuweisen.^[2] Das Landgericht Köln verlangt ebenfalls eine nachvollziehbare Darlegung des Vorwegabzugs von Betriebskosten für gewerbliche Nutzer eines gemischt genutzten Objekts in der Betriebskostenabrechnung des Wohnungsmieters.^[3]

Das Landgericht Lübeck fordert dagegen ohne Hinweis auf die Darstellung in der Betriebskostenabrechnung lediglich, dass für ein gemischt genutztes Gebäude die Betriebskostenabrechnung der Wohnungen grundsätzlich von der Abrechnung des Gewerbeteils zu trennen ist.^[4] Zu Recht hat das Landgericht Lübeck in seiner Urteilsbegründung zur Frage der getrennten Abrechnung festgestellt, dass diese für die Müllabfuhrkosten entsprechend der genutzten Containerzahl, für das Wasser und Abwasser durch Zwischenzähler sowie für die Haus- und Grundstückshaftpflichtversicherungsprämie entsprechend den in der Versicherungspolice ausgewiesenen unterschiedlichen Mietwerten, die Grundlage für die Versicherungsprämie sind, direkt möglich ist. Die Kosten der Grundsteuer, Straßenreinigung, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Sachversicherung und des Hauswarts dürfen danach gleichmäßig auf Wohnungen und gewerbliche Nutzer umgelegt werden. Hier bietet sich das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen zueinander als Umlagemaßstab an (§ 20 Abs. 2 Satz 2 NMV 1970, § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB). In die gleiche Richtung zielt ein weiteres Urteil des Amtsgerichts Köln, nach dem bei einem teilgewerblich genutzten Mietobjekt die im gewerblichen Bereich anfallenden Müllabfuhrkosten den betreffenden Nutzern durch Trennung der Müllgefäße speziell in Rechnung zu stellen sind.^[5]

Das Landgericht Berlin hält eine Ausgliederung der durch Gewerbenutzung in einem gemischt genutzten Objekt entstehenden Betriebskosten nur für notwendig, wenn dort unverhältnismäßig hohe Kosten entstehen.^[6] Der BGH hat diese Auffassung mit Urteil v. 25.10.2006 bestätigt.^[7] Danach trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und ein Vorwegabzug deshalb erforderlich ist.

Mit weiteren Urteilen hat der BGH seine Linie hierzu fortgesetzt^[8] und darüber hinaus klargestellt, dass ein solcher Vorwegabzug einer gewerblichen Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen gehört, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb ein solcher Vorwegabzug geboten ist.^[9] U. a. hat er darauf hingewiesen, dass gewisse Ungenauigkeiten auch bei der Verteilung von Betriebskosten in einem allein zu Wohnzwecken dienenden Gebäude in der Regel nicht zu vermeiden sind. Wird allerdings ein Vorwegabzug vorgenommen, muss der Vermieter die Gesamtkosten angeben und nicht nur die schon bereinigten Kosten. Insbesondere bei den verbrauchsabhängigen Kosten sollte durch besondere Messeinrichtungen oder Vorkehrungen wie z. B. Wasseruhren, Zwischenzähler, Trennung von Müllgefäßen sichergestellt werden, dass auf den vermieteten Geschäftsraum entfallende Betriebskosten vorweg erfasst und von den Gesamtkosten abgezogen werden. Nur wenn dies objektiv nicht möglich ist, können die Kosten nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen oder im Verhältnis des umbauten Raumes umgelegt werden.^[10]

Den Bedürfnissen der Praxis kommt ein Urteil des Amtsgerichts Hamburg entgegen. Danach muss die Kostentrennung in einem gemischt genutzten Gebäude in einem angemessenen Verhältnis zum Verwaltungsaufwand der Berechnungen stehen. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Mehrbelastung der Wohnungsmieter kaum ins Gewicht fällt. Dabei schuldet der Vermieter bei der Abrechnung gemischt genutzter Gebäude keine mathematisch exakte Kostenabgrenzung.^[11] Zur Frage, wann die durch Gewerbeeinheiten verursachten Mehrkosten als nicht unerheblich anzusehen sind und damit ein Vorwegabzug erforderlich ist, hat das LG Aachen mit Urteil v. 11.8.2006 Stellung genommen.^[12] Danach soll dies der Fall sein, wenn die Mehrkosten drei Prozent der Gesamtkos...