Sonderfragen der Betriebskostenabrechnung / 4 Betriebskostenabrechnung bei vermieteter Eigentumswohnung

Für den vermietenden Wohnungseigentümer gelten für die Betriebskostenabrechnung prinzipiell die gleichen Grundsätze wie für alle Vermieter. Erste Voraussetzung ist demnach die wirksame mietvertragliche Vereinbarung der Betriebskostenumlage (siehe hierzu auch Kap. 5.1). Dabei ist spätestens seit der zum 1. Juli 2007 in Kraft getretenen WEG-Novelle klar, dass es keinen eigenständigen wohnungseigentumsrechtlichen Betriebskostenbegriff gibt.^[1] § 16 Abs. 3 WEG verweist auf § 556 Abs. 1 BGB. Damit gilt auch für das Wohnungseigentumsrecht der mietrechtliche Betriebskostenbegriff des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB.^[2]

Zur Vereinfachung der Abrechnung kann der Wohnungseigentümer mit seinem Mieter grundsätzlich das Verhältnis der Miteigentumsanteile als Umlagemaßstab vereinbaren.^[3] Enthält der Mietvertrag keine entsprechende Vereinbarung, sind die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche umzulegen.^[4] Auch Riecke empfiehlt, bei Mietverträgen für Eigentumswohnungen den Umlagemaßstab zu vereinbaren, nach dem die Eigentümergemeinschaft abrechnet, um vermeidbare Unterschiede gar nicht erst zu manifestieren.^[5] Bei den nach Verbrauch bzw. Verursachung erfassten Betriebskosten gilt dies gemäß § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB jedoch nicht. Auch ohne vertragliche Vereinbarung ist die Abrechnung von Betriebskosten, die sich der vermieteten Wohnung nach erfasstem Verbrauch (§ 556a Abs. 2 BGB) oder in sonstiger Weise konkret zuordnen lassen, trotz der Regelung des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB (Wohnflächenmaßstab) grundsätzlich zulässig und regelmäßig auch interessengerecht.^[6] Das gilt insbesondere für die durch Grundsteuerbescheid für die konkrete Wohnung festgesetzte Grundsteuer, wenn nichts anderes vereinbart ist.^[7]

Da die Jahresabrechnung des WEG-Verwalters gemäß § 28 WEG in der Regel in Form einer Einnahmen-Ausgaben-Rechnung, d. h. nach dem Abflussprinzip, erstellt wird, ist es aus Gründen der Rechtssicherheit zweckmäßig, die Abrechnung der Betriebskosten nach dem Abflussprinzip auch mit dem Mieter zu vereinbaren. Dies kann z. B. durch eine Vereinbarung erfolgen, dass "für die Aufnahme in den Abrechnungszeitraum das Datum empfangener Rechnungen oder getätigter Zahlungen maßgeblich sein soll".^[8] Nach den klarstellenden Urteilen des BGH zur Zulässigkeit des Abflussprinzips in Betriebskostenabrechnungen dürfte dieses unproblematisch sein.

Die Betriebskostenabrechnung des vermietenden Wohnungseigentümers muss den rechtlichen Anforderungen entsprechen, die der BGH mit seiner Grundsatzentscheidung vom 23.11.1981 festgelegt hat. Zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen auch die Kosten des Sondereigentums. In der Betriebskostenabrechnung sollte deutlich gemacht werden, ob es sich um Betriebskosten für das Sondereigentum des Vermieters handelt oder um anteilige Betriebskosten für das gemeinschaftliche Eigentum.^[9] Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Wohnungseigentümer erst durch die gemäß § 28 Abs. 5 WEG beschlossene Abrechnung des WEG-Verwalters über die Lasten und Kosten des Wirtschaftsjahres der Gemeinschaft in die Lage versetzt wird, eine ordnungsgemäße Abrechnung der Betriebskosten gegenüber seinem Mieter vorzunehmen.^[10] Bei der Abrechnung kann der vermietende Eigentümer auf die Abrechnung des Verwalters verweisen.^[11] Allerdings muss der Vermieter alle zumutbaren Bemühungen unternehmen, um vom Verwalter die erforderlichen Unterlagen für eine fristgerechte Abrechnung zu beschaffen.^[12] Wartet er erst auf Beschluss und Bestandskraft der WEG-Jahresabrechnung und überschreitet er dadurch die Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB, so hat er dies zu vertreten und ist mit möglichen Nachforderungen ausgeschlossen.^[13]

Aus der Abrechnung muss erkennbar sein, welche Betriebskosten für das Sondereigentum und welche Betriebskosten für das Gemeinschaftseigentum entstanden sind. Dabei ist sicherzustellen, dass nur Betriebskosten i. S. v. § 2 BetrKV abgerechnet werden, d. h. dass die Verwalterrechnung ggf. um sonstige Nebenkosten wie Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten o. Ä. bereinigt werden muss. Der vermietende Eigentümer ist in jedem Fall verpflichtet, eine eigene Abrechnung zu erstellen. Das schlichte Durchreichen der WEG-Abrechnung des Verwalters reicht nicht aus.^[14]

Strittig wird die Frage des Rechts des Mieters einer Eigentumswohnung auf Einsicht in die Berechnungsgrundlagen der Betriebskostenabrechnung behandelt. Nach Auffassung des LG Mannheim erstreckt sich dieses Recht nur auf die Jahresrechnungen, die der Verwalter der Wohnanlage dem vermietenden Wohnungseigentümer ausgehändigt hat.^[15] Unter der Voraussetzung, dass in der Verwalterabrechnung die anteilig vom Eigentümer zu tragenden Instandhaltungs- und Verwaltungskosten klar erkennbar sind, wird dieser Auffassung zugestimmt. Das Landgericht Frankfurt/M. gesteht dem Mieter einer Eigentumswohnung allerdings das Recht zu, auch Einsicht in die der Verwalterabrechnung zugrunde liegenden Unterlagen zu nehmen.^[16] Ebenso sieht es das Landgericht Düsseldorf, das den verm...