Leitsatz

Wird eine Fläche vermietet, die einem Sondernutzungsrecht unterliegt, steht die Miete allein dem Sondernutzungsberechtigten zu.

 

Normenkette

WEG §§ 13 Abs. 2, 15 Abs. 1, 16 Abs. 1

 

Das Problem

Bauträgerin K behält sich die Zuordnung von Sondernutzungsrechten an Tiefgaragenstellflächen vor. Sie streitet mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B, wem die aus den Flächen erzielten Mieten zustehen. Ferner streiten sich K und B um die Mieten für eine Bootssteganlage.

 

Die Entscheidung

Das Landgericht (LG) meint wie zuvor das Amtsgericht (AG), die Mieten stünden der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B zu.

 

Kommentar

Die gesamte Miete an den Tiefgaragenstellflächen

  1. B sei nicht verpflichtet, K die von ihr durch die Vermietung von Tiefgaragenstellplätzen erzielten Einnahmen herauszugeben. Insoweit bestehe weder ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 681 Satz 2 i.V.m. § 667 BGB) noch nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen (§ 812 Abs. 1 Satz 2 BGB). Denn K habe kein ausschließliches Nutzungsrecht an den Tiefgaragenstellplätzen erlangt. Insbesondere stehe K kein Sondernutzungsrecht an diesen Stellplätzen zu. B habe durch die Vermietung der Stellplätze daher weder ein fremdes Geschäft geführt noch in den Zuweisungsgehalt eines der K zustehenden Rechts oder eines ihr zustehenden Vermögenswerts eingegriffen.
  2. Der von K errichteten Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung könne allerdings entnommen werden, dass zu ihren Gunsten ein Sondernutzungsrecht an den Stellplatzflächen habe begründet werden sollen. Solle die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums regeln und einzelne Wohnungseigentümer von der Nutzung ausschließen, müsste dies aber aus ihr klar und eindeutig hervorgehen (Hinweis auf BGH, Urteil v. 27.10.2017, V ZR 193/16, Rn. 28). Aus der zu betrachtenden Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ergebe sich aber nicht mit der erforderlichen Klarheit und Eindeutigkeit eine alleinige Nutzungsbefugnis der K an den Tiefgaragenplätzen. Die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung bestimme zwar, dass Sondernutzungsrechte an den Tiefgaragenstellplätzen begründet werden sollen. Sie ordne aber nicht an, dass diese Sondernutzungsrechte der K selbst – und sei es nur für eine Übergangszeit – zustehen sollen.

Die anteilige Miete an den Tiefgaragenstellflächen

Ein Anspruch auf Auszahlung der Miete in Höhe des Eigentumsanteils ergebe sich auch nicht aus § 16 Abs. 1 WEG. § 16 Abs. 1 WEG räume dem einzelnen Wohnungseigentümer keinen unmittelbaren Anspruch auf Auskehrung des ihm gebührenden Anteils an den Nutzungen ein. Vielmehr bedürfe es eines Beschlusses, ob nach Abzug der Lasten und Kosten ein etwaiger Überschuss an die Wohnungseigentümer ausgekehrt werde. K habe nicht vorgetragen, dass ein solcher "Überschuss" beschlossen worden sei.

Bootssteganlage und Bootsstegplätze

Ein Anspruch gegen B auf Zahlung von 500 EUR aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 681 Satz 2 i.V.m. § 667 BGB) oder aus § 812 Abs. 1 Satz 1 2. Alt. BGB aufgrund der Vermietung der Bootsstegplätze scheide ebenfalls aus.

  1. Denn K stehe im maßgeblichen Zeitraum kein ausschließliches Nutzungsrecht an der Bootssteganlage sowie an den Bootsstegplätzen zu. Die Bootssteganlage sei wesentlicher Bestandteil des im Miteigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstücks. Diese seien daher berechtigt, die Anlage zu nutzen; dies umfasse die Befugnis, einzelne Bootsstellplätze an Wohnungseigentümer oder Dritte zu vermieten.
  2. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehörten gemäß § 94 Abs. 1 BGB die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, solange sie mit dem Boden zusammenhingen. Dabei sei ein Bestandteil gemäß § 93 BGB dann als wesentlich anzusehen, wenn er durch die Trennung von der Hauptsache zerstört oder in seinem Wesen verändert werden würde. Die Bootssteganlage erfülle diese Voraussetzungen. Sie sei mit dem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstück fest verbunden. Dies ergebe sich zum einen aus einer wasserbehördlichen Genehmigung, die nicht nur die Errichtung der Bootssteganlage erfasse, sondern auch die Errichtung einer Uferbefestigung mit Treppe nebst Geländer. Zum anderen sei K dem Sachvortrag der B, wonach unstreitig eine mit dem Grundstück verbundene Steganlage existiere, nicht entgegengetreten.
  3. Der Bootssteg sei auch nicht lediglich ein Scheinbestandteil i.S.d. § 95 Abs. 1 BGB. K habe die Bootssteganlage nämlich nicht "in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück" errichtet. Zum Zeitpunkt der Errichtung sei sie noch Alleineigentümerin des nunmehr im Miteigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstücks gewesen. Die Errichtung der Bootssteganlage sei ebenfalls nicht nur zu einem "vorübergehenden Zweck" i.S.v. § 95 Abs. 2 BGB erfolgt. Zu einem vorübergehenden Zweck geschehe die Einfügung einer Anlage, wenn ihr Wegfall von vornherein beabsichtigt oder nach der Natur des der Einfügung zugrunde liegenden Zwecks sicher sei. Es fehle im Fall bereits an äußeren...

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