Zusammenfassung
Im Nachfolgenden sollen die Grundsätze der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes für die Zwecke der Grundsteuer, der gewerbesteuerlichen Kürzung und der Bemessung der Grunderwerbsteuer in Sonderfällen dargestellt werden. Rechtsgrundlage für diese Bewertung ist das Bewertungsgesetz.
Diesbezüglich ist zu beachten, dass die Grundstücksbewertung für die Zwecke der Grunderwerbsteuer in Sonderfällen ab 1.1.1997 geändert wurde. Für die Grundsteuer und die gewerbesteuerliche Kürzung besteht dagegen nach wie vor die Notwendigkeit der Feststellung von Einheitswerten der Grundstücke. Deshalb wird im Nachfolgenden auch kurz das Einheitswertverfahren dargestellt.
1 Ermittlung des Einheitswerts für Betriebsgrundstücke für die Grundsteuer und die Gewerbesteuer
Die Einheitsbewertung der Betriebsgrundstücke (§ 99 BewG) als Unterart des inländischen Grundbesitzes wird in den §§ 68 – 94 BewG geregelt. Dabei wird zunächst der Begriff des Grundvermögens sowie der Begriff der unbebauten und bebauten Grundstücke definiert. Im Anschluss wird auf die spezielle Bewertung des Grundvermögens eingegangen.
Gemäß § 76 BewG ist der Einheitswert des Grundstücks bei Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken, Einfamilien- und Zweifamilienhäusern im Wege des Ertragswertverfahrens nach §§ 78 – 82 BewG zu ermitteln. Für die sonstigen bebauten Grundstücke ist der Wert im Wege des Sachwertverfahrens gem. §§ 83 – 90 BewG zu ermitteln. Das Sachwertverfahren ist jedoch abweichend auch für Ein- und Zweifamilienhäuser anzuwenden, wenn diese aufgrund besonderer Gestaltung oder Ausstattung wesentlich von den üblichen Ein- und Zweifamilienhäusern abweichen.
§ 77 BewG regelt, dass der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert nicht geringer sein darf als der Wert, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre.
Die Fortschreibung eines einmal festgestellten Einheitswerts im Rahmen einer sog. Wertfortschreibung ist vorzunehmen, wenn aufgrund der Veränderung der tatsächlichen Grundstücksverhältnisse der sich auf den Fortschreibungszeitpunkt ergebende Einheitswert des Grundstücks vom Einheitswert des letzten vorhergehenden Feststellungszeitpunkts abweicht und bestimmte Wertfortschreibungsgrenzen überschritten werden (§ 22 BewG). Eine Fortschreibung des Einheitswerts kann z. B. in den Fällen des Wegfalls der öffentlichen Förderung oder bei beabsichtigtem Gebäudeabriss in Frage kommen.
Darstellung des Ertragswertverfahrens (§§ 78 ff. BewG)
Der Grundstückswert umfasst den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen. Er ergibt sich durch Anwendung eines Vervielfältigers (§ 80 BewG) auf die Jahresrohmiete (§ 79 BewG) unter Berücksichtigung der §§ 81 und 82 BewG.
Jahresrohmiete ist das Gesamtentgelt, das der Mieter für die Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten hat (nach den Wertverhältnissen zum 1.1.1964 bzw. in den neuen Ländern zum 1.1.1935).
Die Jahresrohmiete ist die Sollmiete. Mietausfälle sind nicht zu berücksichtigen. Zur Jahresrohmiete gehören auch Betriebskosten, die durch die Gemeinde von den Mietern unmittelbar erhoben werden. Soweit die Umlagen jedoch an den Vermieter bezahlt werden, werden sie nicht berücksichtigt. Nicht in die Jahresrohmiete einzubeziehen sind außerdem Untermietzuschläge, Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs-, Warmwasserversorgungs- und Brennstoffversorgungsanlagen sowie des Fahrstuhls.
Gemäß § 79 Abs.2 BewG gilt für Grundstücke oder Grundstücksteile, die eigengenutzt, ungenutzt, zu vorübergehendem Gebrauch oder unentgeltlich überlassen sind, sowie für Grundstücke oder Grundstücksteile, die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20% von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat, anstatt der tatsächlichen Jahresrohmiete die übliche Miete als Jahresrohmiete. Es ist jedoch zu beachten, dass auch preisrechtlich gebundene Mieten als tatsächliche Jahresrohmieten zugrunde zu legen sind.
Auf die ermittelte Jahresrohmiete ist der Vervielfältiger nach den Anlagen 3-8 des BewG anzuwenden. Der aus Jahresrohmiete und Vervielfältiger errechnete Grundstückswert ist nach § 82 BewG zu ermäßigen oder zu erhöhen, wenn Umstände tatsächlicher Art vorliegen, die weder in der Jahresrohmiete noch im Vervielfältiger einen Ausdruck gefunden haben. Die Summe der Zu- und Abschläge ist gem. § 82 Abs.3 BewG auf max. 30 % des gesamten Grundstückswerts beschränkt.
2 Bedarfsbewertung für die Grunderwerbsteuer in Sonderfällen
Im Rahmen des Jahressteuergesetzes 1997 wurde für die Bewertung ein vereinfachtes Ertragswertverfahren beschlossen. Dieses Verfahren ist seit dem 1.1.1997 für die Wertermittlung für Zwecke der Grunderwerbsteuerbemessung in Sonderfällen, z. B. im Fall von Umwandlungen, also auch Verschmelzungen, maßgeblich. Dieses Jahresmietenverfahren wird nachfolgend kurz in seinen Grundzügen dargestellt.
Jahresmietenverfahren (§ 146 BewG) ab 2007
| Wert des bebauten Grundstücks |
= |
12,5 × Jahresmiete ./. Wertminderung wegen Alters des Gebäudes (+ Zuschlag: EFH und ZFH 20 %) |
| Jahresmiete |
= |
Im Besteuerungszeitpunkt vereinba... |