Entgeltliche Überlassung
Die geförderten Wohnungen müssen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den 9 folgenden Jahren zu entgeltlichen Wohnzwecken überlassen werden. Eine unentgeltliche Überlassung ist schädlich. Steht eine Wohnung vorübergehend leer, ist eine Förderung nur möglich, wenn diese anschließend entgeltlich vermietet wird. Ist dies nicht der Fall, müssen die bereits gewährten Sonder-AfA-Beträge rückgerechnet werden.
Eine entgeltliche Überlassung liegt vor, wenn die entgeltliche Überlassung unbefristet oder der Mietvertrag mindestens für ein Jahr vereinbart ist. Bei kürzeren entgeltlichen Mietverhältnissen, darf die Vermietung nicht der vorübergehenden Beherbergung von Personen dienen. Anerkannte kürzere Mietverhältnisse sind beispielsweise Vermietungen an Praktikanten für die Dauer des Praktikums oder Studenten, für die Dauer eines Semesters. Ebenfalls nicht von Bedeutung ist, dass die Wohnung möbliert oder untervermietet wird. Die Nutzungsvoraussetzung ist nicht erfüllt, wenn die Wohnungen insbesondere wie folgt genutzt werden:
- Ferienwohnungen
- Hotels
- Service Appartements
- Boardingshouses.
Unschädlich sind Überlassungen an Hausmeister, Fachpersonal oder Angehörige der Berufsfeuerwehr.
Unterschiedliche Nutzung
B hat ein 4-Familien-Haus erbaut. Nach der Fertigstellung konnte er nicht sofort alle Wohnungen vermieten. So steht die Wohnung im Erdgeschoss über 3 Monate leer.
- B vermietet die Wohnung im Erdgeschoss an einen fremden Dritten zu Wohnzwecken.
- B nutzt die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken.
- B vermietet die Wohnung an seinen Steuerberater, der dort seine Praxisräume einrichtet.
zu a.) B kann auch für alle Wohnungen die Sonder-AfA in Anspruch nehmen, da auch die leer stehende Wohnung dem Wohnungsmarkt zur Verfügung stand.
zu b.) B kann für den Anteil der Herstellungskosten der Wohnung im Erdgeschoss die Sonder-AfA nicht beanspruchen, da sie nicht fremden Wohnzwecken dient, sondern eigengenutzt wird.
zu c.) B kann für den Anteil der Herstellungskosten der Wohnung im Erdgeschoss die Sonder-AfA nicht beanspruchen, da sie nicht fremden Wohnzwecken dient, sondern gewerblich genutzt wird.
50 %-Grenze
Werden für die vermietete Wohnung weniger als 50 % der ortsüblichen Marktmiete verlangt, so sieht der Gesetzgeber hier eine unentgeltliche und entgeltliche Überlassung. Auch hier wären die bereits gewährten Sonder-AfA-Beträge zurückzurechnen. Beträgt das Entgelt für eine Wohnungsüberlassung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich, wenn der Mietvertrag auf Dauer angelegt wird (§ 21 Abs. 2 EStG). Ist die Nutzungsüberlassung nach § 21 Abs. 2 EStG in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil aufzuteilen, so ist die Sonderabschreibung nach demselben Verhältnis aufzuteilen. Der auf den entgeltlichen Teil entfallende Abschreibungsbetrag nach § 7b EStG ist abzugsfähig.
50 %-Grenze
C kauft ein im selben Jahr fertiggestelltes Einfamilienhaus. Dieses Haus überlässt er seiner Tochter gegen eine monatliche Miete. Die ortsübliche Marktmiete (kalt) beträgt 5,80 EUR je m2/Wohnfläche.
- C verlangt von seiner Tochter eine Kaltmiete von monatlich 2,30 EUR je m2/Wohnfläche.
- C verlangt von seiner Tochter eine Kaltmiete von monatlich 4,00 EUR je m2/Wohnfläche.
zu a.) Die monatliche Kaltmiete von 2,30 EUR je m2/Wohnfläche entspricht nur 34,48 %. Die 50 %-Grenze ist unterschritten. C kann die Sonder-AfA nur für den entgeltlichen Teil beanspruchen.
zu b.) Die monatliche Kaltmiete von 4,00 EUR je m2/Wohnfläche entspricht 68,96 %. Die 66 %-Grenze ist überschritten. C kann die Sonder-AfA beanspruchen.