Steuern / 2.3 Leistungen von Wohnungseigentümergemeinschaften (§ 4 Nr. 13 UStG)

Rz. 16

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unterscheidet zwischen dem Sondereigentum der einzelnen und dem gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungs- und Teileigentümer. Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören außer dem Grundstück auch Teile, Anlagen und Einrichtungen eines Gebäudes, die nicht im Sondereigentum eines Mitgliedes der Gemeinschaft oder im Eigentum eines Dritten stehen. Das gemeinschaftliche Eigentum wird in der Regel von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verwaltet. Im Rahmen ihrer Verwaltungsaufgaben erbringen die Wohnungseigentümergemeinschaften neben ihren steuerbaren Gemeinschaftsleistungen, die den Gesamtbelangen aller Mitglieder dienen, auch steuerbare Sonderleistungen an einzelne Mitglieder. Bei diesen steuerbaren Sonderleistungen handelt es sich z. B. um die Lieferung von Wärme und Wasser, die Waschküchenbenutzung, die Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die Zurverfügungstellung eines Hausmeisters etc. Diese steuerbaren Sonderleistungen sind gem. § 4 Nr. 13 UStG steuerfrei.

Rz. 17

Nicht steuerfrei ist die Übernahme der Verwaltung von Wohnungen einer Wohnanlage gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Es handelt sich hierbei vielmehr um eine umsatzsteuerpflichtige sonstige Leistung des Verwalters gegenüber der WEG als Leistungsempfängerin.

Das sächsische Finanzgericht hat mit einer Entscheidung die Auffassung betätigt, dass dies auch für die Übernahme der Verwaltung durch einen Miteigentümer gegenüber der WEG gilt. Der Miteigentümer erbringt auch hinsichtlich der Verwaltung der eigenen Wohnungen gegenüber der WEG eine umsatzsteuerbare und -pflichtige sonstige Leistung, wenn der Verwaltervertrag mit der WEG auch die Verwaltung der eigenen Wohnungen beinhaltet und für die Verwaltung der eigenen Wohnungen ein Entgelt mit der WEG vereinbart ist (vgl. Urteil vom 14.01.2009, 2 K 1725/06).

Rz. 18

Die Grundlage dieser Beurteilung findet sich in den Teilungserklärungen, in denen ausdrücklich vereinbart wird, dass die Verwaltergebühr nach Wohneinheiten zu bemessen ist. Sollte allerdings in den Teilungserklärungen geregelt sein, dass jeder Wohnungseigentümer gesondert den Verwalter beauftragt, und werden daraufhin Verwalterverträge zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern und dem Verwalter abgeschlossen, können so z. B. Verwaltungsleistungen im eigenen Bestand nicht umsatzsteuerbar gestellt werden.