Steuerrechtliche Möglichkeiten zur Abschreibung oder Kap ... / 1.6 Wegfall der Nutzungsvoraussetzungen

Die Sonderabschreibung fällt nachträglich, wenn das Förderobjekt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den folgenden 9 Jahren nicht entsprechend der Förderabsicht vom Eigentümer genutzt wird (§ 7b Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 und 2 EStG). Bei 2 Fallgestaltungen liegt eine schädliche Verletzung der Nutzungsvoraussetzungen vor:

Fall 1

Die mit Sonderabschreibungen des § 7b EStG geförderte Wohnung wird nicht entgeltlich während des zuvor genannten Zeitraums vermietet (§ 7b Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG).

Praxis-Beispiel

Unentgeltliche Überlassung

A stellt für seine Eltern ein Einfamilienhaus fertig. Dieses überlässt es seinen Eltern unentgeltlich zu Wohnzwecken. Eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist nicht möglich, da die Überlassung des Einfamilienhauses an die Eltern unentgeltlich erfolgt.

Fall 2

Die mit Sonderabschreibungen des § 7b EStG geförderte Wohnung wird innerhalb der zuvor genannten Frist veräußert, aber der Veräußerungsgewinn unterliegt nicht der deutschen Einkommen- oder Körperschaftsteuer (§ 7b Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG).

Praxis-Beispiel

Veräußerung innerhalb der Förderfrist

A hatte am 1.4.2013 ein Baugrundstück erworben und nicht bebaut. Dies änderte sich im Jahr 2023. In diesem Jahr stellte A auf dem Grundstück ein förderfähiges Zweifamilienhaus her, das er seit 2023 vollständig vermietete. Im Jahr 2024 benötigt A Kapital und veräußert das Zweifamilienhaus samt Grundstück zum 30.9.2024. A nimmt seit 2023 die Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Anspruch.

Folge: Der Lauf der Nutzungsvoraussetzung des Gebäudes beginnt mit dem Jahr der Herstellung 2023 und endet mit Ablauf des Jahres 2032. Die Veräußerung des Gebäudes unterliegt allerdings nicht der Einkommensteuer. Der Lauf der 10-jährigen Spekulationsfrist für die Versteuerung eines Veräußerungsgewinns beginnt bereits mit der Anschaffung des Baugrundstücks am 1.4.2013 und ist zum Zeitpunkt des Verkaufs im Jahr 2024 bereits abgelaufen. Das Finanzamt ist aber berechtigt, die Sonderabschreibung ab dem Jahre 2023 rückgängig zu machen.

Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten

Neben den Nutzungsvoraussetzungen können auch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten zur nachträglichen Aufhebung der Sonderabschreibungen führen. Dieser Fall tritt ein, wenn innerhalb der ersten 3 Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung des Förderobjekts durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten die Begrenzung der Bemessungsgrundlage für die Baukostenobergrenze von 4.800 EUR je Quadratmeter Wohnfläche überschritten wird (§ 7b Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 i. V. m. § 7b Abs. 2 Satz 2 EStG).^[1]

Praxis-Beispiel

Nachträgliche Anschaffungskosten

A hat im Jahr 2023 ein Mehrfamilienhaus erworben. Die Wohnfläche beträgt 300 m²; die Anschaffungskosten betrugen 1.400.000 EUR = 4.667 EUR m²/Wohnfläche. Die weiteren Fördervoraussetzungen sind gegeben. Im Jahr 2024 entstehen weitere nachträgliche Anschaffungskosten i. H. v. 200.000 EUR.

Folge: Aufgrund der nachträglichen Anschaffungskosten erhöht sich die Bemessungsgrundgrundlage für die Baukostenobergrenze von 1.400.000 EUR auf 1.600.000 EUR. Dies entspricht einem Quadratmeterpreis von 5.334 EUR. Die Baukostenobergrenze von 4.800 EUR je m²/Wohnfläche ist somit überschritten. Das Finanzamt wird die Steuerfestsetzung des Jahres 2023 berichtigen, da die Fördervoraussetzungen nicht mehr vorliegen.

[1] BMF-Schreiben v. 7.7.2020, IV C 3-S 2197/19/10009 :008, BStBl I 2020, 623 Rz. 79, 80.