Jörg Wilde, Gerhard Jaser
Zusammenfassung
Nach § 7h EStG können die Aufwendungen für bestimmte Maßnahmen an Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen, die der Einkunftserzielung dienen, innerhalb von 12 Jahren als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben abgezogen werden.
Die erhöhten Abschreibungen für Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen sind in § 7h EStG geregelt.
Weitere Einzelheiten hat die Finanzverwaltung in R 7h der Einkommensteuer-Richtlinien und H 7h ESt-Handbuch zusammengestellt.
Wachstumschancengesetz 2023 (v. 27.3.2024, BGBl I 2024, Nr. 108)
1 Die Vorschrift des § 7h EStG
Nach § 7h Abs. 1 Satz 1 EStG können abweichend von § 7 Abs. 4 EStG bis § 7 Abs. 5a EStG bei einem im Inland gelegenen Gebäude
- in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet (§§ 136 bis 164b BauGB) oder städtebaulichen Entwicklungsbereich (§§ 165 bis 171 BauGB)
- im Jahr der Herstellung und in den folgenden 7 Jahren
- jeweils bis zu 9 % und
- in den folgenden 4 Jahren jeweils bis zu 7 %
- der Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen i. S. d. § 177 BauGB abgesetzt werden.
Satzung muss noch in Kraft sein!
Der Sonderausgabenabzug ist nur möglich, wenn während der Durchführung der Baumaßnahme die Sanierungs- und Entwicklungssatzung noch gültig war.
Die erhöhte Absetzung ist auch möglich von den Herstellungskosten
- für Maßnahmen, die der Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung eines Gebäudes i. S. d. § 7h Abs. 1 Satz 1 EStG dienen,
- das wegen seiner geschichtlichen, künstlerischen oder städtebaulichen Bedeutung erhalten bleiben soll
- und zu deren Durchführung sich der Eigentümer
- neben bestimmten Modernisierungsmaßnahmen
- gegenüber der Gemeinde verpflichtet hat (§ 7h Abs. 1 Satz 2 EStG).
2 Begünstigte Aufwendungen und Maßnahmen
2.1 Herstellungskosten
Aufwendungen für Sanierungsarbeiten an vermieteten Gebäuden des Privatvermögens sind im Normalfall als Erhaltungsaufwand im Jahr der Bezahlung in voller Höhe oder auf Antrag nach § 82b EStDV auf 2 bis 5 Jahre verteilt als Werbungskosten abzugsfähig.
Für Erhaltungsaufwendungen ist nicht die Vorschrift des § 7h EStG anwendbar – auch nicht auf Antrag des Steuerpflichtigen, sondern § 11a EStG.
Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand
Herstellungskosten i. S. d. § 7h EStG werden in erster Linie vorliegen, wenn nach Erwerb eines Gebäudes im Sanierungsgebiet erhebliche Sanierungsarbeiten ausgeführt werden. Die entstehenden Aufwendungen stellen sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten dar, wenn sie innerhalb der ersten 3 Jahre 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Bei der Berechnung der anschaffungsnahen Herstellungskosten bleiben Aufwendungen für übliche Reparaturen außer Ansatz.
Zuschüsse
Werden für die Maßnahme Zuschüsse gewährt, sind die steuerlichen Herstellungskosten zu mindern. Dies gilt nicht nur für Zuschüsse aus Sanierungs- und Entwicklungsförderungsmitteln, sondern auch für alle weiteren.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten
A hat 2023 in einem förmlich ausgewiesenen Sanierungsgebiet ein Grundstück mit einem Vierfamilienhaus erworben. Vom Kaufpreis entfielen 130.000 EUR auf das Gebäude. Im Jahr 2024 wird das Gebäude mit einem Aufwand von 90.000 EUR saniert. Diese Kosten stellen anschaffungsnahe Herstellungskosten dar, für die A bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen die Sonderabschreibungen nach § 7h EStG in Anspruch nehmen kann.
Wiederaufbau nach Abbruch
Wird nach einem Gebäudeabbruch im Sanierungsgebiet das Gebäude im alten Stil wieder aufgebaut, kann die erhöhte Abschreibung nach § 7h EStG nicht in Anspruch genommen werden. Der Abbruch und die anschließende Wiedererrichtung des Gebäudes unter weitestgehender Wiederverwendung der alten Bauteile (z. B. Teile der Fachwerktragkonstruktion und Dachdeckung) ist nur dann eine bescheinigungsfähige Sanierungsmaßnahme i. S. d. § 177 BauGB i. V. m. § 7h EStG, wenn diese Rekonstruktion aus bautechnischen, sicherheitstechnischen oder wirtschaftlichen Gründen geboten ist.
Die Wiedererrichtung eines Gebäudes nach historischem Vorbild nach dem Abriss sowie der Wiederaufbau eines zerstörten Gebäudes oder Gebäudeteils i. S. d. § 16 II. WoBauG (z. B. in einer Baulücke) sind keine bescheinigungsfähigen Aufwendungen nach § 7h EStG.
Mit Urteil vom 24.6.2009 hatte der BFH entschieden, dass ein steuerrechtlicher Neubau im bautechnischen Sinne nach § 7i EStG steuerbegünstigt ist. Dieses Urteil ist nicht bei der Gewährung der Steuerbegünstigung für Baumaßnahmen an Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen gem. § 7h EStG und § 10f EStG anzuwenden, da § 7h EStG ausdrücklich nur Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten i. S. d. § 177 BauGB begünstigt. Zudem hat der BFH die Gewährung des § 7h EStG für den durch Umbaumaßnahmen am bestehenden Gebäude entstandenen bautechnischen Neubau versagt.
2.2 Anschaffungskosten
Aufwendun...