Steuervorteile bei denkmalgeschützten Gebäuden – Erhöhte ... / 3 Begünstigte Baumaßnahmen

Nachträgliche Herstellungskosten

Nach § 7i EStG sind nur Herstellungskosten an bestehenden Gebäuden (nachträgliche Herstellungskosten) begünstigt. Es muss sich um Baumaßnahmen handeln, die nach Art und Umfang zur Erhaltung oder sinnvollen Nutzung des Baudenkmals erforderlich sind.

Hinweis

Erfüllung einer Voraussetzung genügt

Es ist nicht notwendig, dass die Baumaßnahmen sowohl unmittelbar die Bausubstanz erhalten als auch für dessen sinnvolle Nutzung erforderlich sind. Es genügt, wenn eine dieser Voraussetzungen erfüllt ist.

Begünstigte Anschaffungskosten

Nach § 7i EStG sind neben Herstellungskosten auch Anschaffungskosten begünstigt, soweit die Baumaßnahme nach dem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts nach einer vorkonzipierten Planung durchgeführt worden ist. Dadurch ist sichergestellt, dass die steuerliche Förderung auch bei Maßnahmen im Bauherrenmodell, bei denen die Anleger nach der BFH-Rechtsprechung nicht als Bauherren zu behandeln sind, gewährt werden kann.

Hinweis

Zuerst Kaufvertrag abschließen

Zeitpunkt der Aufwendungen entscheidend

Zur Vermeidung von Missverständnissen wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass durch § 7i EStG nicht generell alle Anschaffungskosten für denkmalgeschützte Gebäude begünstigt sind. Unter § 7i EStG fallen nur solche Aufwendungen, die ein Erwerber nach dem Abschluss des Kaufvertrags aufbringt. Außerdem muss es sich selbstverständlich um Aufwendungen handeln, für die die übrigen Voraussetzungen des § 7i EStG erfüllt sind.

Praxis-Beispiel

Erwerb eines vollständig renovierten Objekts

A erwirbt eine Eigentumswohnung in einem denkmalgeschützten Gebäude (Baujahr 1910), das kurz zuvor nach Abstimmung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde vollständig renoviert worden ist. Im Vermietungsfall erhält A nur die lineare Abschreibung in Höhe von 2,5 % der auf den Gebäudeteil entfallenden Anschaffungskosten. Die Sonderabschreibung nach § 7i EStG steht A nicht zu, da er keine Herstellungskosten hat. Im Fall der Eigennutzung erhält A keine Steuerbegünstigung nach § 10f EStG, die nur für Herstellungs- und Erhaltungsaufwendungen möglich ist.

Anschaffungsnahe Aufwendungen

> 15 % der Gebäudeanschaffungskosten

Werden innerhalb von 3 Jahren nach dem Kauf eines Gebäudes sog. anschaffungsnahe Aufwendungen getätigt, die im Verhältnis zum Kaufpreis hoch (mehr als 15 % der Gebäudeanschaffungskosten) sind, so werden diese als Herstellungskosten behandelt (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Hierfür sind die erhöhten Absetzungen nach § 7i EStG möglich.

Praxis-Beispiel

Mögliche steuerliche Vergünstigungen

B hat am 28.1.2019 in einem denkmalgeschützten Gebäude (Baujahr 1933) eine Eigentumswohnung erworben. Die Anschaffungskosten betrugen 220.000 EUR, wovon 40.000 EUR auf Grund und Boden entfallen. Nach dem Kauf wird das gesamte Gebäude und damit auch die Eigentumswohnung des B in Abstimmung mit der Denkmalbehörde völlig instand gesetzt und renoviert. Die Aufwendungen, die die Wohnung (Sondereigentum und Miteigentum) des B betreffen, betragen 55.000 EUR, also mehr als 15 % der Anschaffungskosten der Wohnung. Sie werden damit nicht als Erhaltungsaufwand anerkannt, sondern als Herstellungskosten behandelt.

Mögliche steuerliche Vergünstigungen für B:

Im Vermietungsfall:

Steuerfolgen

AfA nach § 7 Abs. 4 EStG: 2,5 % von den Anschaffungskosten, die auf den Gebäudeteil entfallen (= 2,5 % v. 180.000 EUR = 4.500 EUR) zuzüglich AfA nach § 7i EStG: 9 % von den anschaffungsnahen Aufwendungen (= 9 % v. 55.000 EUR = 4.950 EUR), vorausgesetzt, die Denkmalbehörde stellt die entsprechende Bescheinigung aus.

Bei Eigennutzung:

10 Jahre lang können jährlich 9 % der anschaffungsnahen Aufwendungen nach § 10f EStG (= 9 % v. 55.000 EUR = 4.950 EUR), wenn diese im Vermietungsfall nach § 7i EStG begünstigt wären, wie Sonderausgaben abgezogen werden.

Praxis-Tipp

Kein renoviertes Gebäude erwerben

Der Erwerb eines bereits renovierten, unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes, ist aus steuerlichen Gründen nicht empfehlenswert. Das gilt sowohl im Vermietungsfall als auch bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken.

Neubau oder Wiederaufbau

Der Wiederaufbau oder die völlige Neuerrichtung eines Gebäudes sind nicht nach § 7i EStG begünstigt, weil es um die Erhaltung des bestehenden Denkmals geht.^[1] Der Zweck der Vorschrift, kulturhistorisch wertvolle Gebäude zu erhalten und zu modernisieren, rechtfertigt jedoch die Auslegung, dass Herstellungskosten, die zur Erhaltung des Gebäudes i. S. des § 7i EStG erforderlich sind, auch dann vorliegen, wenn nach allgemeinen steuerrechtlichen Grundsätzen (z. B. bei Erneuerung tragender Teile) von einem Neubau in bautechnischer Sicht auszugehen ist.

Der Begriff des Neubaus in § 7i EStG ist tatbestandsspezifisch einzuschränken. Er umfasst nur den Wiederaufbau oder die völlige Neuerrichtung des Gebäudes, nicht jedoch einen steuerrechtlichen Neubau im bautechnischen Sinne.^[2]

Schützenswerte Fassade

Ist nur ein Gebäudeteil, z. B. die Fassade, schützenswert und wird das Gebäude im Übrigen abgerissen, dürfe...