Zusammenfassung
Die Investition in denkmalgeschützte Immobilien wird von Maklern und Anlageberatern als eine der letzten attraktiven Anlagemöglichkeiten angepriesen. Der Grund hierfür sind die erhöhten Absetzungen nach § 7i EStG für vermietete oder für eigene gewerbliche oder freiberufliche Zwecke genutzte Denkmalobjekte im Inland. Unter bestimmten Voraussetzungen können von den Aufwendungen für Baumaßnahmen an Baudenkmalen nach § 7i EStG innerhalb von 12 Jahren bis zu 100 % als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgezogen werden.
Doch so ohne Weiteres werden die Abschreibungen nicht gewährt. Nur wer die Einzelheiten der gesetzlichen Vorschriften und Bestimmungen kennt und beachtet, kann die optimale Steuervergünstigung in Anspruch nehmen.
- Veräußerung (Hinweis auf § 23 EStG): Die vorgenommenen Abschreibungen werden dem Veräußerungserlös hinzugerechnet.
- Baumaßnahmen werden ohne Mitwirkung der Denkmalschutzbehörde ausgeführt.
- Vom Erwerb eines bereits sanierten Objekts wird abgeraten, da nur nach Abschluss des Kaufvertrags ausgeführte Maßnahmen begünstigt sind.
1 Erhöhte Absetzungen nach § 7i EStG
8 x 9 % und 4 x 7 %
Bei einem im Inland belegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist und der Erzielung von Einnahmen dient, kann der Eigentümer
- von den Herstellungskosten für Baumaßnahmen,
- die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder
- zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind und
- die nach Abstimmung mit der nach Landesrecht zuständigen Stelle durchgeführt worden sind,
- anstelle der Abschreibung nach § 7 Abs. 4 u. 5 EStG im Jahr der Herstellung und in den folgenden 7 Jahren jeweils bis zu 9 % und in den folgenden 4 Jahren jeweils bis zu 7 % als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben abziehen.
2 Begünstigte Objekte
2.1 Einstufung als Baudenkmal
Grundvoraussetzung
Die erhöhten Absetzungen nach § 7i EStG kommen nur bei Gebäuden und Gebäudeteilen in Betracht, die nach den landesrechtlichen Vorschriften über Denkmalschutz und Denkmalpflege Baudenkmäler sind. Die Aufwendungen für ein Gebäude sind nur dann begünstigt, wenn das Gebäude bereits vor den Baumaßnahmen als Baudenkmal eingestuft worden ist.
Ländersache
Denkmalschutz ist in Deutschland Sache der Bundesländer, deshalb gibt es in jedem Bundesland ein eigenes Denkmalschutzgesetz. Die in den 16 Gesetzen festgelegten Begriffe und Abläufe weichen zum Teil voneinander ab. Für die Praxis haben diese Unterschiede jedoch nur geringe Bedeutung.
Denkmalbücher und Denkmallisten
Die erhaltenswerten Gebäude werden in sog. Denkmalbücher oder Denkmallisten eingetragen. Ohne derartige Eintragung ist ein Gebäude kein Baudenkmal i. S. v. § 7i EStG, selbst wenn die Voraussetzungen zur Anerkennung als Baudenkmal erfüllt sind. Die genauen Regelungen für die Eintragungen ergeben sich aus den einzelnen Denkmalschutzgesetzen.
Inhalt einer Eintragung in der Denkmalliste ist die Kurzbezeichnung des Denkmals, seine Lage, seine charakteristischen Merkmale (also warum das Objekt denkmalwürdig ist) und der Tag der Eintragung.
Die Denkmalliste ist öffentlich, nur in manchen Bundesländern muss noch "das berechtigte Interesse" nachgewiesen werden. Die Listen befinden sich bei den unteren Verwaltungsbehörden.
Einstufung als Baudenkmal prüfen!
Vergewissern Sie sich unbedingt vor Beginn der Baumaßnahmen oder dem Erwerb, dass das Gebäude als Baudenkmal eingestuft ist. Nicht jedes alte Gebäude steht unter Denkmalschutz.
2.2 Teile einer Gesamtanlage oder Gebäudegruppe
Teile einer Gesamtanlage
Die Regelung des § 7i EStG ist auch anwendbar für Gebäude, die als Einzelobjekt kein Baudenkmal sind, aber Teil einer nach Landesrecht als Einheit geschützten Gesamtanlage oder Gebäudegruppe (sog. Ensembles) sind. Begünstigt werden in diesem Fall nur die Herstellungskosten der Teile des Gebäudes, deren Erhaltung zur Bewahrung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbilds der Gesamtanlage oder Gebäudegruppe erforderlich ist.
Ausschluss von Baumaßnahmen im Gebäudeinneren
Baumaßnahmen im Inneren des Gebäudes sind in diesen Fällen von der Steuervergünstigung ausgeschlossen.[1]
3 Begünstigte Baumaßnahmen
Nachträgliche Herstellungskosten
Nach § 7i EStG sind nur Herstellungskosten an bestehenden Gebäuden (nachträgliche Herstellungskosten) begünstigt. Es muss sich um Baumaßnahmen handeln, die nach Art und Umfang zur Erhaltung oder sinnvollen Nutzung des Baudenkmals erforderlich sind.
Erfüllung einer Voraussetzung genügt
Es ist nicht notwendig, dass die Baumaßnahmen sowohl unmittelbar die Bausubstanz erhalten als auch für dessen sinnvolle Nutzung erforderlich sind. Es genügt, wenn eine dieser Voraussetzungen erfüllt ist.
Begünstigte Anschaffungskosten
Nach § 7i EStG sind neben Herstellungskosten auch Anschaffungskosten begünstigt, soweit die Baumaßnahme nach dem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrags oder eines gleichstehenden Rechtsakts nach einer vorkonz...
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