Steuervorteile bei denkmalgeschützten Gebäuden – Sonderausgabenabzug für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale (§ 10f EStG)

Zusammenfassung

Überblick

Die Steuervorteile für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Gebäude und Wohnungen wurden in der Vergangenheit immer mehr eingeschränkt. Verblieben ist neben der Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen nach § 35a EStG nur noch die Steuerbegünstigung nach § 10f EStG.

Nach dieser Vorschrift können von den Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen für Baumaßnahmen an zu eigenen Wohnzwecken genutzten Baudenkmalen 10 Jahre lang jeweils 9 % wie Sonderausgaben abgezogen werden. Unter bestimmten Voraussetzungen gilt dies auch für einen Teil der Anschaffungskosten.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Regelungen finden sich in den nachfolgenden Paragrafen, Richtlinien und Hinweisen:

§ 10f EStG,

H 10f EStH,

H 7i EStH,

H 7h EStH.

Die häufigsten Fallen

1. Baumaßnahmen werden ohne Einschaltung der Denkmalbehörde begonnen und ausgeführt.
2. In der Zusammenstellung für die Denkmalbehörde werden nicht alle Rechnungen aufgeführt.
3. Wohnung wird nicht eigengenutzt, sondern unentgeltlich (an Angehörige) überlassen.

1 Begünstigte Objekte

Eigennutzung

Die Steuervergünstigung nach § 10f EStG wird nur für Aufwendungen an einem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude gewährt. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt auch vor, wenn Teile einer ansonsten zu eigenen Wohnzwecken genutzten Wohnung unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden (§ 10f Abs. 1 Satz 4 EStG).

Achtung

Eigennutzung verneint bei unentgeltlicher Überlassung der ganzen Wohnung

Aus dieser Formulierung folgt nach herrschender Meinung, dass keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vorliegt, wenn eine ganze Wohnung unentgeltlich an Angehörige überlassen wird.

2 Höhe

10 x 9 %

Nach § 10f Abs. 1 EStG können von den Aufwendungen an zu eigenen Wohnzwecken genutzten Baudenkmalen 10 Jahren lang jeweils bis zu 9 % der Aufwendungen wie Sonderausgaben abgezogen werden. Bezüglich der Voraussetzungen gelten die Bestimmungen des § 7i EStG entsprechend (s. "Steuervorteile bei denkmalgeschützten Gebäuden – Erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen nach § 7i EStG").

Anschaffungskosten sind wie beim § 7i EStG nur insoweit nach § 10f EStG begünstigt, als sie auf Baumaßnahmen entfallen, die nach dem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt worden sind.

In § 10f Abs. 2 EStG wird den Eigentümern von eigengenutzten Baudenkmalen die Möglichkeit eingeräumt, auch Erhaltungsaufwand 10 Jahre lang jeweils bis zu 9 % wie Sonderausgaben geltend zu machen. Die restlichen 10 % der Aufwendungen bleiben steuerlich unberücksichtigt.

Abgrenzung Herstellungskosten – Erhaltungsaufwendungen entfällt

Erhaltungsaufwendungen

Eigentümer von eigengenutzten Wohnungen und Gebäuden können Erhaltungsaufwendungen normalerweise steuerlich nur im Rahmen des § 35a EStG (Handwerkerleistungen) in begrenztem Umfang geltend machen. Befindet sich die eigengenutzte Wohnung dagegen in einem denkmalgeschützten Gebäude, können Erhaltungsaufwendungen unter den gleichen Voraussetzungen und in gleicher Höhe wie Herstellungskosten gem. § 10f Abs. 2 EStG wie Sonderausgaben abgezogen werden. Damit entfällt die in vielen Fällen schwierige Abgrenzung zwischen Herstellungskosten, anschaffungsnahen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen.

Die Unterscheidung ist jedoch von Bedeutung, wenn die betreffende Wohnung während des 10-jährigen Begünstigungszeitraums vermietet wird. In diesem Fall ist der gesamte, noch nicht berücksichtigte Teil des Erhaltungsaufwands im Jahr des Übergangs wie Sonderausgaben abzuziehen (§ 10f Abs. 2 Satz 3 EStG).

Zeitanteilige Kürzung

Wird die Wohnung nicht das ganze Jahr zu eigenen Wohnzwecken genutzt, so wird der Abzugsbetrag zeitanteilig gekürzt.

Veräußerung nach Eigennutzung

Veräußerung während des Begünstigungszeitraums

Bei einer Veräußerung während des Begünstigungszeitraums können die Erhaltungsaufwendungen, die sich steuerlich noch nicht ausgewirkt haben, nicht mehr geltend gemacht werden. Deshalb ist es steuerlich vorteilhafter, ein bisher eigengenutztes Objekt vor der Veräußerung einige Zeit zu vermieten, die restlichen Erhaltungsaufwendungen wie Sonderausgaben abzuziehen und erst dann die Veräußerung vorzunehmen. Bei einer Veräußerung ist aber die 10-jährige Behaltensfrist des § 23 EStG zu beachten.

Hinweis

Keine Doppelförderung

Die Vergünstigungen nach § 10f EStG und § 35a Abs. 3 EStG für Handwerkerleistungen sind nebeneinander für das gleiche Objekt möglich, allerdings nicht für die gleichen Aufwendungen.

3 Bemessungsgrundlage

Bescheinigte Aufwendungen

Bemessungsgrundlage für den Sonderausgabenabzug sind die von der Denkmalbehörde bescheinigten Aufwendungen. Deshalb sollte darauf geachtet werden, dass in der Zusammenstellung für die Denkmalbehörde alle angefallenen Aufwendungen aufgeführt werden, auch wenn die entsprechenden Rechnungen noch nicht bezahlt sind.

Achtung

Zuschüsse

Zuschüsse mindern die Bemessungsgrundlage.

4 Objektbeschränkung

Objektbeschränkung

Für die Inanspruchnahme der Steuervergünstigungen nach § 10f EStG gibt es eine Objektbeschränkung. Das bedeutet, dass ein Steuerpflichtiger die Abzugsbeträge nach § 10f EStG nur für ein Gebä...