Streitwert: Wirksamkeit des Verwaltervertrags

Leitsatz

Beim Streit um die Wirksamkeit des Verwaltervertrags ist für das Gesamtinteresse auf die Restvergütungsforderung des Verwalters abzustellen.

Normenkette

GKG § 49a

Das Problem

Kläger K wendet sich mit seiner Beschwerde gegen den im Urteil des Amtsgerichts (AG) enthaltenen Beschluss, durch den der Streitwert auf 64.043,04 EUR festgesetzt worden ist. Er begehrt die Herabsetzung des Streitwerts auf 44.220,15 EUR und macht geltend, dass hinsichtlich der Anfechtung des zu TOP 6 gefassten Beschlusses (Gesamtabrechnung 2016) wegen der Darstellung der Instandhaltungsrückstellung der Endbetrag von vorneherein nur zu 20 % angesetzt werden dürfe und hiervon 50 % (§ 49a Abs. 1 Satz 1 GKG) anzusetzen seien (2.789,92 EUR). Der Anfechtungs- und Gestaltungsantrag hinsichtlich des zu TOP 10 gefassten Negativbeschlusses über den Verwaltervertrag hätte nur mit 2.000 EUR beziffert werden dürfen. Das Gesamtinteresse ergebe sich nur aus bestimmten streitigen Inhalten des Verwaltervertrags und könne daher nur mit einem Teil der Verwaltervergütung für die Restlaufzeit des Vertrags von 20 % bemessen werden.

Die Entscheidung

Die Beschwerde hat keinen Erfolg! Das Amtsgericht (AG) habe den Gesamtstreitwert zu Recht auf insgesamt 64.043,04 EUR festgesetzt.

1. Mit zutreffender Begründung habe das AG den Streitwert auf 13.949,61 EUR festgesetzt, soweit K beantragt hatte, den Beschluss über die Gesamtabrechnung 2016 hinsichtlich der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung für ungültig zu erklären. Ausgehend von BGH, Beschluss v. 9.2.2017, V ZR 188/16, ZMR 2017 S. 572 und BGH, Beschluss v. 9.7.2015, V ZB 198/14, ZMR 2016 S. 47 Rn. 17 zur Bemessung des Gesamt- und Einzelinteresses bei der Anfechtung des Beschlusses über die Genehmigung der Abrechnung teile die Kammer den rechtlichen Ansatz des AG, das Gesamtinteresse nach dem Endbestand der Instandhaltungsrückstellung am Ende des in Rede stehenden Wirtschaftsjahres zu beziffern, wenn der Abrechnungsbeschluss nicht pauschal, sondern bezogen auf die Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung angefochten werde. Die Instandhaltungsrückstellung habe sich nach der Abrechnung 2016 am Jahresende auf 27.899,21 EUR belaufen. Dieser Betrag sei in voller Höhe und nicht nur mit einem Bruchteil von 20 % oder 10 % anzusetzen.
2. Ebenso wenig sei es zu beanstanden, dass das AG den Streitwert für die Anfechtung des zu TOP 10 gefassten Negativbeschlusses, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei mit S durch keinen Verwaltervertrag verbunden, auf 10.829 EUR festgesetzt habe. Da streitig sei, ob der mit der S geschlossene Verwaltervertrag wirksam oder mangels Vertretungsmacht der Wohnungseigentümer P und K für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unwirksam sei, und sich der Vergütungsanspruch des Verwalters aus dem Verwaltervertrag (§ 675, § 611 BGB) und nicht aus dem davon zu trennenden Bestellungsrechtsverhältnis ergebe, habe das AG das Gesamtinteresse der Parteien zutreffend mit dem Betrag der Verwaltervergütung bis zum Ende des Bestellungszeitraums am 31.12.2019 beziffert (28 Monate). Dem Einwand des K, nur einzelne Vertragsklauseln seien streitig und daher dürfe nur ein Bruchteil von 20 % der Verwaltervergütung für den restlichen Bestellungszeitraum angesetzt werden, folge die Kammer nicht. Den insoweit für die Höhe der restlichen Verwaltervergütung errechneten Betrag von 21.658 EUR greife K nicht gesondert an. 50 % davon seien 10.829 EUR. Dieser Betrag unterschreite nicht das Einzelinteresse des von 4.998 EUR und übersteige nicht sein 5-faches Einzelinteresse.

Kommentar

Anmerkung

1. Das LG gibt seine "Hamburger Formel" auf. Zu Recht! Der Schutz der Parteien vor einem zu hohen, außer Verhältnis zu ihren subjektiven Interessen stehenden Streitwert erfordert im geltenden Recht keine prozentuale Reduzierung des Nennbetrages der Abrechnung. Der Gesetzgeber hat diesen Aspekt und die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts dazu gesehen und ihm dadurch Rechnung getragen, dass er den Streitwert auf 50 % des Gesamtinteresses (§ 49a Abs. 1 Satz 1 GKG) und auf das 5-fache des Eigeninteresses (§ 49a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 GKG) sowie auf den Verkehrswert des Wohnungseigentums (§ 49a Abs. 1 Satz 3 GKG) begrenzt hat. Eine weitere Begrenzung seitens der Rechtsprechung ist daher weder geboten noch erforderlich. Sie liefe auch dem Anliegen des Gesetzgebers zuwider, das Kostenrisiko für die Beteiligten durch klare Vorgaben für die Streitwertfestsetzung kalkulierbar zu machen.
2. Dies gilt entsprechend, wenn der Beschluss über die Genehmigung der Abrechnung wegen der fehlerhaften Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung angefochten wird, auch wenn es sich hierbei nicht um eine Ausgabenposition handelt, sondern nur um die Frage, welchen Ist-Bestand die Rücklage aufweist.

Was ist für den Verwalter wichtig?

Im Fall geht es mittelbar um die Richtigkeit des Verwaltervertrags bzw. der Anwendung bestimmter Klauseln. Dies mahnt jeden Verwalter, seinen Verwaltervertrag stets au...