Teileigentum: Gebrauch als Restaurant

Leitsatz

Eine Gebrauchsvereinbarung"Restaurant" legt fest, dass das einem Teileigentum zugeordnete Sondereigentum als Betrieb eines Gastgewerbes genutzt werden darf, das in erster Linie Speisen und Getränke zum Verzehr anbietet und hieraus seine wesentlichen Umsätze generiert. Ein Schnellrestaurant stellt eine Unterform des Restaurants dar.

Normenkette

WEG § 1 Abs. 3, § 15 Abs. 1

Das Problem

Wohnungseigentümer K verlangt von Teileigentümer B, es zu unterlassen, im Erdgeschoss der Wohnungseigentumsanlage einen Burgerladen zu führen oder das Sondereigentum Dritten zum Zweck des Betriebs eines Burgerladens unmittelbar oder mittelbar zu überlassen. Ohne Erfolg!

Die Entscheidung

K stehe gegen B kein Anspruch auf Unterlassung gemäß § 1004 Abs. 1 BGB oder aus § 15 Abs. 3 WEG zu.

Kommentar

1. Die Gebrauchsvereinbarung"Restaurant" lege fest, dass das Sondereigentum als Betrieb eines Gastgewerbes genutzt werden dürfe, das in erster Linie Speisen und Getränke zum Verzehr anbiete und hieraus seine wesentlichen Umsätze generiere.
2. So liege es im Fall. Ein Burgerladen stelle als sogenanntes Schnellrestaurant eine Unterform des Restaurants dar und gehöre innerhalb des Gastgewerbes zur sogenannten Systemgastronomie. Diese vereine Elemente der Lebensmittelproduktion und der klassischen Gastronomie, unterfalle aber weiterhin der Gastronomie. Wesentliche Merkmale seien hierbei eindeutig definierte Unternehmenskonzepte, die auf zentrale Steuerung, Standardisierung und Multiplikation ausgerichtet seien und oft in Form von Franchising betrieben werden würden. Die systematische Standardisierung umfasse die Arbeitsabläufe und die Produktpalette mit festgeschriebenen Qualitätsstandards sowie das Erscheinungsbild und die Einrichtung. Ein Schnellrestaurant sei daher ein Restaurant, bei dem der Schwerpunkt auf der schnellen Bedienung und auf schnellem Verzehr der Speisen liege. Diese Restaurantform sei nach dem Zweiten Weltkrieg zunächst in den USA aufgekommen und habe in vielfältigen Ausprägungen weltweite Verbreitung gefunden. Bei einem Burgerladen handele es sich um ein Restaurant, da der Verkauf und Verzehr der verkauften Speisen im Vordergrund stehe, die Kunden Sitzplätze nebst Stühlen vorfänden und sanitäre Anlagen vor Ort nutzen könnten. Weiter würden die Speisen von den Kunden anhand eines Menüs bzw. einer Speisekarte ausgewählt und nach Kundenbestellung zubereitet und verkauft. Demgegenüber stehe die Möglichkeit, Speisen zum späteren Verzehr mitzunehmen, nicht im Vordergrund. Im Unterschied zu einer Imbissbude habe ein Schnellrestaurant Sitzplätze und zumindest rudimentäres Gedeck, beispielsweise ein Tablett.

Anmerkung

Das LG muss beantworten, ob ein Burgerladen, wahrscheinlich ein "McDonalds" oder ein "Burger King", ein "Restaurant" ist. Auf diese Frage findet es eine sehr gut vertretbare Antwort, nämlich "ja". Hätte es die Frage verneint, wäre zu fragen gewesen, ob ein Burgerladen bei typisierender Betrachtungsweise mehr stört als eine Restaurant-Nutzung. Entscheidend ist dabei, dass ein solch anderweitiger Gebrauch die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einem Gebrauch zu dem vereinbarten Zweck typischerweise zu erwarten ist.

Was ist für den Verwalter wichtig?

Vergemeinschaften Wohnungseigentümer – anders als im Fall – einen Störungsunterlassungsanspruch gegen einen Teileigentümer, sollte der Verwalter darauf achten, dass er die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer insoweit prozessual auch vertreten darf. Da das Gesetz sich zu einer entsprechenden Ermächtigung nicht verhält, muss sich der Verwalter die Rechtsmacht entweder im Verwaltervertrag einräumen lassen (der schlechte Weg) oder sollte sich aktuell mit dem Beschluss, der eine Vergemeinschaftung ausspricht, ermächtigen lassen (der gute Weg).

Muster: Vergemeinschaftung Unterlassungsansprüche

1. Die Wohnungseigentümer weisen den Anspruch, von Wohnungseigentümer ___ Unterlassung wegen ___ (genaue Beschreibung) zu verlangen, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu. Betroffen sind nur die Ansprüche, die aus einer Störung des gemeinschaftlichen Eigentums herrühren.
2. Der Verwalter ist ermächtigt, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu vertreten und in ihrem Namen für die außergerichtliche und gerichtliche Durchsetzung in erster und zweiter Instanz Rechtsanwalt ___ (Name, Adresse) zu beauftragen. Ziel ist es, dass Wohnungseigentümer ___ folgende Handlungen unterlässt: ___ (Nennung der Störung). Wohnungseigentümer ___ soll zunächst nochmals außergerichtlich zur Unterlassung aufgefordert werden. Bleibt dies erfolglos, soll Klage auf Unterlassung erhoben werden.
3. Die Mittel für die Kosten sind dem Verwaltungsvermögen zu entnehmen und auf sämtliche Wohnungseigentümer nach der Größe der Miteigentumsanteile umzulegen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündet folgendes Beschlussergebnis:

__________________

Der Beschluss, ____ (Inhalt), wurde angenommen/abgelehnt.

Die Mittel für einen Aktivp...