1 Mietverträge
Sowohl für bestehende als auch für neue Mietverträge sind bei einer Versorgung über nach dem 1.12.2021 neu errichtete Anlagen keine Umlagen gem. Nr. 15a und Nr. 15b des § 2 Nr. 15 BetrKV möglich. Lediglich für seit dem 1.1.2015 neu errichtete Glasfasernetze ist eine Umlage des Glasfaserbereitstellungsentgelts gem. § 2 Nr. 15c BetrKV grundsätzlich möglich. Konkret sind danach für neu errichtete Verteilanlagen, die nicht ausschließlich glasfaserbasiert sind, nicht einmal mehr Stromkosten umlagefähig. Hingegen können für neue Glasfasergebäudenetze dauerhaft die Stromkosten (sofern die Voraussetzungen in § 2 Nr. 15c BetrkV erfüllt sind) sowie zeitlich befristet das sog. "Glasfaserbereitstellungsentgelt" umgelegt werden.
Sind in bestehenden Mietverträgen neue und daher nicht mehr umlagefähige Gemeinschafts-Antennenanlagen und nicht glasfaserbasierte Verteilanlagen noch ausdrücklich benannt, sind in diesen Fällen die entsprechenden Betriebskostenposition entweder aus dem Mietvertrag zu streichen, etwa auch durch kurzes Anschreiben an den Mieter, oder schlicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung, ggf. durch Hinweis, nicht mehr geltend zu machen.
Wörtlich sind bei neuen Anlagen lt. Nr. 15c in § 2 Nr. 15 BetrKV umlagefähig die Kosten des "Betriebs einer gebäudeinternen Verteilanlage, die vollständig mittels Glasfaser mit einem öffentlichen Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes verbunden ist, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über seinen Anschluss frei wählen kann, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms sowie ein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 Abs. 1 des Telekommunikationsgesetzes".
Das Glasfaserbereitstellungsentgelt und seine Voraussetzungen werden in Finanzierungsoption Glasfaserbereitstellungsentgelt näher erläutert.
2 Betriebskostenabrechnung
Für Anlagen, die erst nach dem 1.12.2021 errichtet worden sind, ist die bisher übliche Umlagefähigkeit für alle nicht vollständig glasfaserbasierten Anlagen seit dem 1.12.2021 vollständig entfallen, d. h. es dürfen noch nicht einmal die hierfür anfallenden Strom- oder Wartungsentgelte umgelegt werden. Wie schon ausgeführt, gilt eine Anlage dabei als errichtet, wenn sie betriebsbereit ist. Als mögliche Nachweise kommen u. a. eine Abnahme nach § 640 BGB oder eine Bescheinigung des ausführenden Unternehmens in Betracht. Der Zeitpunkt der Errichtung kann damit zeitlich deutlich vor dem Vermietungs- bzw. Bezugsbeginn der ersten Wohnung bzw. der Aufnahme des regulären Anlagebetriebs liegen. Für diese Auslegung spricht auch die Begriffsbestimmung für Telekommunikationsanlagen gemäß § 3 Nr. 60 TKG als "technische Einrichtungen, Systeme oder Server, die als Nachrichten identifizierbare elektromagnetische oder optische Signale oder Daten im Rahmen der Erbringung eines Telekommunikationsdienstes senden, übertragen, vermitteln, empfangen, steuern oder kontrollieren können".
Mietrechtlich stellt sich die Frage, ob zum Errichtungszeitpunkt automatisch der Erhebungszeitraum für das Glasfaserbereitstellungsentgelt (GBE) beginnt oder die Frist von 5 bis 9 Jahren erst mit tatsächlicher Erhebung des GBE startet, weil zum Beispiel Mieter in ein Neubauobjekt erst später einziehen. Wäre kein späterer Beginn möglich, könnte das GBE ggf. nur für einen kürzeren als den gesetzlich vorgesehenen Zeitraum umgelegt werden. Nach vorläufiger Einschätzung durch den GdW ist § 72 Abs. 2 Satz 1 TKG so auszulegen, dass der Erhebungszeitraum frühestens mit Errichtung der Netzinfrastruktur beginnen darf, es aber nicht ausgeschlossen ist, dass Vermieter und Netzbetreiber sich auch auf einen späteren Beginn des Erhebungszeitraums einigen. Aus § 72 Abs. 2 Satz 3 TKG ergibt sich, dass auch in diesem Fall die Refinanzierung der Gesamtkosten für den Netzbetreiber möglich sein muss.
Zur betriebskostenrechtlichen Umlage des Glasfaserbereitstellungsentgelts wird auf Finanzierungsoption Glasfaserbereitstellungsentgelt verwiesen. Dieses Entgelt beinhaltet entsprechend des für Neuanlagen betriebskostenrechtlichen neuen Verbots keine Kosten eines TK-Dienstes (z. B. TV). Dies gilt gleichsam für mit einem TK-Dienst verbundene Kosten wie z. B. Urheberrechtsentgelte für Rundfunksendungen. Entsprechend unterliegt die Betriebskostenposition "Glasfaserbereitstellungsentgelt" auch nicht dem Opt-out-Recht und kann vom Mieter nicht separat gekündigt werden.
3 Opt-out und Kündigung von Zusatzverträgen
Die neu eingeführte Opt-out-Regelung (siehe Opt-out-Regelung und Kündigung von Zusatzverträgen) gilt für alle seit dem 1.12.2021 errichten Anlagen unmittelbar. Da eine Betriebskostenumlage bei Neuanlagen keinen Telekommunikationsdienst und keine entsprechenden Entgelte enthalten darf, sind Wohnungsunternehmen organisatorisch und wirtschaftlich immer nur dann unmittelbar betroffen, sofern sie im Rahmen des Miet- /Pachtvertrags (z. B. Inklusivmiete) a) Telekommunikationsdienste zur Verfügung stellen oder b) Kosten für Telekommunikationsdienste in Rechnung stellen. Werden solche Leistungen im Zusammenhang ...