Umfang des Kündigungsfolgeschadens bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer Pflichtverletzung des Mieters

Begriff

BGB §§ 280, 314, 542, 543

Die Regelung in einem Gewerberaummietvertrag, wonach bei einer von dem Mieter zu vertretenden vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses der Anspruch des Vermieters auf Ersatz der bis zum Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit geschuldeten Mieten zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung fällig wird, benachteiligt, wenn die Miete nach den vertraglichen Regelungen monatlich zu zahlen ist, den Mieter unangemessen.

(amtlicher Leitsatz des Gerichts)

Das Problem

Zwischen den Parteien bestand ein auf 10 Jahre befristetes Mietverhältnis über eine Ladenfläche in einem Einkaufszentrum zu einer Monatsmiete von 5.000 EUR. Der Mietvertrag enthält die im Leitsatz wiedergegebene Klausel. Die Mietsache wurde dem Mieter vereinbarungsgemäß im Rohbauzustand übergeben; der Ausbau war Sache des Mieters. In der Folgezeit hat der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt. Er nimmt den Mieter auf Ersatz des Mietausfalls in Anspruch. Dieser hat mit den Ausbaukosten gegen den Schadensersatzanspruch aufgerechnet.

Die Entscheidung

1. Rechtsgrundlagen

Nach der Rechtsprechung des BGH hat der Vermieter gegen den Mieter einen Anspruch auf Ersatz des Schadens, der ihm aus einer berechtigten außerordentlichen Kündigung nach § 543 BGB entsteht (BGHZ 82 S. 121, 129/130; BGH, MDR 1979 S. 1016; BGHZ 95 S. 39, 43 f.; BGH, NJW 1982 S. 870 ff.; BGH, NJW 1984 S. 2687 ff.; BGH, NJW 1991 S. 221 ff.; BGH, JR 1994 S. 324, 328). Hierzu zählt auch der Mietausfall, der infolge der Beendigung des Mietvertrags eintritt. Es handelt sich hierbei um einen auf das Erfüllungsinteresse gerichteten Ersatzanspruch eigener Art (vgl. BGH, NJW 1984 S. 2687), der seiner Natur nach nicht von der weiteren Voraussetzung einer Nachfristsetzung unter Ablehnungsandrohung abhängig ist.

2. Fälligkeit des Anspruchs

Nach der gesetzlichen Regelung richtet sich die Fälligkeit des Ersatzanspruchs nach der Fälligkeit der Miete. Ist – wie in der Regel – vereinbart, dass die Miete am 3. Werktag eines Monats zu entrichten ist, wird auch der Ersatzanspruch am 3. Werktag eines Monats fällig.

Im Entscheidungsfall enthielt der Mietvertrag allerdings eine Klausel, wonach bei einer von dem Mieter zu vertretenden vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses der gesamte für die Vertragszeit geschuldete Mietzins sofort fällig wird. Ein solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam. Es verbleibt mithin bei der gesetzlichen Regelung.

3. Umfang des Anspruchs

Der Vermieter ist so zu stellen, wie er bei ordnungsgemäßem Verhalten des Mieters stünde. Dementsprechend hat der Mieter den Ausfall der Miete und der Nebenkosten bzw. die Mietdifferenz auszugleichen, wenn die Mietsache nicht oder nur zu einer geringeren Miete vermietet werden kann. Enthält der Mietvertrag eine Option des Vermieters zur Umsatzsteuer, so hat der Mieter lediglich die Nettomiete zu ersetzen, da es sich bei Schadensersatzleistungen nicht um umsatzsteuerpflichtige Umsätze handelt (BGH, NJW 1987 S. 1690; BGH, ZMR 2008 S. 867).

4. Schranken des Kündigungsfolgeschadens

Hinsichtlich der Dauer der Zahlungspflicht an den Vermieter bestehen zwei Schranken: Zum einen schuldet der Mieter Schadensersatz wegen Mietausfalls nur bis zu dem Zeitpunkt, zu dem er ohne Kündigungsmöglichkeit an den Vertrag gebunden gewesen wäre, bei befristeten Verträgen bis zum Ablauf der Vertragslaufzeit. Zum anderen obliegt dem Vermieter eine Schadensminderungspflicht (§ 254 Abs. 2 BGB). Danach ist der Vermieter gehalten, sich nachhaltig um eine alsbaldige anderweitige Vermietung zu bemühen.

5. Grundsätze der Schadensminderungspflicht

Für die Schadensminderungspflicht gilt:

1. Die Obliegenheit zur Ersatzmietersuche beginnt nicht unmittelbar nach Beendigung des Mietverhältnisses. Vielmehr kann der Vermieter zunächst sanktionslos den Markt sondieren.
2. Der Vermieter ist nicht gehalten, jede beliebige Person als Mieter zu akzeptieren.
3. Der Vermieter darf zunächst solche Interessenten suchen, die bereit sind, eine höhere (legal erzielbare) Miete zu zahlen als die nach dem gekündigten Vertrag geschuldete Miete. Er ist umgekehrt nicht gehalten, vorschnell ein zu niedriges Angebot zu akzeptieren.
4. Hat der Vermieter einen Interessenten gefunden, so kann er mit dem Abschluss eines Mietvertrags zuwarten, bis der Mieter geräumt hat. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn der Mieter den Räumungstermin angekündigt hat.
5. Im Streitfall hat der Vermieter seine Weitervermietungsbemühungen hinreichend darzulegen. Der Mieter darf sich weder auf ein pauschales Bestreiten beschränken (OLG Koblenz, DWW 2008 S. 257) noch ist er berechtigt, die Vermietungsbemühungen mit Nichtwissen zu bestreiten (BGH, Urteil v. 16.2.2005, XII ZR 162/01, juris; OLG Düsseldorf, DWW 2002 S. 30). Hat der Mieter den Vortrag des Vermieters substanziiert bestritten, muss der Vermieter die Erfüllung der Obliegenheit zur Suche eines Ersatzmieters beweisen.

6. Aufwendungsersatzansprüche des Mieters

Vorliegend hat der Mieter mit Aufwendungsersatzans...