Grundsätzliche Ausführungen
Eine besondere Bedeutung hat für Immobilienunternehmen die Befreiungsvorschrift des § 4 Nr. 12 UStG. Dessen Regelungsinhalt sieht die Steuerfreiheit für die grundsätzlich steuerbaren Umsätze aus Vermietung und Verpachtung vor. Diese Begriffe sind nach dem bürgerlichen Recht auszulegen. Vermietung bedeutet die entgeltliche Gebrauchsüberlassung einer Sache (§ 535 BGB). Bei der Pacht tritt neben den Gebrauch der Sache auch noch das Recht zur Aneignung des Ertrages (Fruchtziehung nach § 581 BGB).
Gegenstand der Nutzungsüberlassung müssen Grundstücke sein. Nicht begünstigt werden Verträge über bewegliche Wirtschaftsgüter (z.B. Scheinbestandteile und Betriebsvorrichtungen). Scheinbestandteile stellen Baulichkeiten dar, die keine Bestandteile des Grundstückes sind, weil sie nur zu einem vorübergehenden Zweck errichtet wurden (Baubaracken, Kioske, Tribünen, Büro- und Wohncontainer). Die Vermietung solcher Einrichtungen fällt nicht unter die Steuerbefreiung.
Zu den Betriebsvorrichtungen gehören neben Maschinen und maschinenähnlichen Anlagen alle Anlagen, die in besonderer und unmittelbarer Beziehung zu einer auf dem Grundstück ausgeübten gewerblichen Tätigkeit stehen, d.h. Anlagen, durch die das Gewerbe unmittelbar betrieben wird (vgl. Abschnitt 4.12.10. UStAE).
Ebenfalls wie Grundstücke behandelt werden Erbbaurechte, das Wohnungseigentum und das Teileigentum.
Nebenleistungen
Zu den nach § 4 Nr. 12a UStG steuerfreien Leistungen im Rahmen von Miet- und Pachtverhältnissen gehören auch die mit der Grundstücksüberlassung in unmittelbarem wirtschaftlichen Zusammenhang stehenden üblichen Nebenleistungen. Eine Nebenleistung ist ein wirtschaftlicher Vorgang,
- der zwar anderer Art ist als die Hauptleistung, jedoch mit der Hauptleistung wirtschaftlich eng zusammenhängt, d. h. diese ergänzt, abrundet, verbessert,
- mit der Hauptleistung der betreffenden Art häufig vorkommt und
- im Verhältnis zur Hauptleistung von untergeordneter Bedeutung ist.
Nach Abschnitt 4.12.1. Abs. 5 Satz 3 UStAE wird als Nebenleistung die Lieferung von Wärme, die Versorgung mit Wasser, auch mit Warmwasser, die Überlassung von Waschmaschinen, die Flur- und Treppenreinigung, die Treppenbeleuchtung sowie die Lieferung von Strom durch den Vermieter angesehen.
Nicht übliche Nebenleistungen sind z. B. die Lieferungen von Heizgas und Heizöl.
Beherbergungsumsätze
Die Steuerfreiheit von Vermietungsumsätzen ist für den Fall der kurzfristigen Beherbergung von Fremden ausgeschlossen (z. B. Vermietung von Gästewohnungen). Die Gebrauchsüberlassung ist dabei auf weniger als sechs Monate angelegt.
Vermietung von Kfz-Stellplätzen und Garagen
Die Vermietung von Kfz-Stellplätzen und Garagen ist grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig. Sie ist aber umsatzsteuerfrei, wenn es sich um eine Nebenleistung zur steuerfreien Hauptleistung (z.B. steuerfreie Wohnungsvermietung) handelt. Die Steuerfreiheit wird durch den Abschluss von zwei getrennten Verträgen nicht ausgeschlossen. Voraussetzung für die Steuerfreiheit ist, dass die Verträge zwischen den gleichen Vertragspartnern abgeschlossen werden. So ist die Vermietung einer Garage an einen Ehepartner steuerfrei, wenn er zugleich Vertragspartner im Rahmen der Wohnungsvermietung ist. Die Steuerfreiheit der Vermietung von Kfz-Stellplätzen und Garagen setzt weiterhin voraus, dass ein räumlicher Zusammenhang zwischen der Wohnung und dem Kfz-Stellplatz oder der Garage besteht.
Vermietung von Dachflächen für Mobilfunkantennen (Standortmietverträge über Funkfeststationen)
Telefongesellschaften schließen häufig mit Wohnungsunternehmen als Grundstückeigentümer sog. Standortmietverträge über Funkfeststationen ab, in denen der Telefongesellschaft für eine bestimmte Zeit das Recht eingeräumt wird, auf der angemieteten Grundstücks- bzw. Gebäudefläche eine Funkfeststation zu errichten und zu betreiben. Die Funkfeststation ist vom Mieter bei Vertragsende wieder zu beseitigen. Solche Standortmietverträge über Funkfeststationen sind stets als steuerfreie Grundstücksvermietung i. S. d. § 4 Nr. 12a UStG anzusehen. Da es sich um eine eigenständige Vermietungsleistung handelt, ist bei Vorliegen der Voraussetzungen des §9 UStG eine Option zur Steuerpflicht möglich.
Vermietung von Dachflächen für das Betreiben einer Photovoltaikanlage
Vielfach "pachten" Investoren von Gebäudeeigentümern Dächer an, um darauf Photovoltaikanlagen zu errichten und zu betreiben. Teilweise ist ein Entgelt vereinbart, das monatlich oder jährlich zu leisten ist, teils übernimmt der Anlagenbetreiber als Gegenleistung die Sanierung des Daches.
Mit diesen Verträgen gestatten die Gebäudeeigentümer dem "Pächter", auf dem Dach eine Photovoltaikanlage anzubringen. Insoweit liegt eine steuerfreie Grundstücksvermietung vor.
Übernimmt der Anlagenbetreiber als Gegenleistung die Sanierung des Daches, liegt insoweit ein tauschähnlicher Umsatz vor, nämlich die Gestattung der Dachnutzung gegen Werklieferung in Form der Dachsanierung.
Die Finanzverwaltung hat sich zu den umsatzsteue...