Umsatzsteuer bei Haus- und Grundbesitz: Bemessungsgrundlage und Höhe der Umsatzsteuer

Zusammenfassung

Überblick

Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer ist bei Lieferungen und sonstigen Leistungen das Entgelt. Entgelt ist alles das, was der Leistungsempfänger aufwendet, um die Leistung zu erhalten. Bei der Entnahme von Gegenständen ist Bemessungsgrundlage der aktuelle Einkaufspreis, bei der Nutzungsentnahme (Leistungseigenverbrauch) – z. B. Pkw-Nutzung oder Telefonnutzung – die entstandenen Ausgaben. Auf die Bemessungsgrundlage wird der Umsatzsteuersatz angewendet, derzeit 19 %, bzw. ermäßigt (für bestimmte Leistungen) 7 %.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

§ 10 UStG zur Bestimmung der Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer

§ 12 UStG zu den Steuersätzen

Abschn. 10.1 bis 10.7 a. UStAE

Abschnitt 17.1 und 17.2 UStAE wegen der Änderung der Bemessungsgrundlage

1 Allgemeines

Steuerpflichtige Umsätze

Ist der Umsatz steuerbar^[1] und kommt die Anwendung einer Befreiungsvorschrift nicht in Betracht^[2] oder hat der Unternehmer zulässigerweise auf die Anwendung einer Befreiungsvorschrift verzichtet^[3], hat dies die Steuerpflicht der vom Unternehmer erbrachten Leistungen zur Folge. Für den Unternehmer bedeutet dies, dass er für diese Leistung Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen (Rechnungstellung mit Umsatzsteuerausweis) und diese an das Finanzamt abzuführen hat. Die Höhe der Steuer ergibt sich aus der Bemessungsgrundlage, die mit dem Steuersatz multipliziert wird. Für die einzelnen Umsatzarten sieht § 10 UStG unterschiedliche Bemessungsgrundlagen vor

[1]

S. Umsatzsteuer bei Haus- und Grundbesitz: Steuerbare Umsätze.

[2]

S. Umsatzsteuer bei Haus- und Grundbesitz: Die steuerfreien Umsätze.

[3]

S. Umsatzsteuer bei Haus- und Grundbesitz: Option zur Umsatzsteuer – die steuerpflichtigen Umsätze.

1.1 Bemessungsgrundlage bei Lieferungen und sonstigen Leistungen

Die Höhe der Umsatzsteuer wird bei Lieferungen und sonstigen Leistungen nach dem Entgelt bemessen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Umsatzsteuer nach vereinnahmten oder vereinbarten Entgelten versteuert wird.^[1]

Bemessungsgrundlage: Entgelt

Entgelt ist gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 UStG alles, was der Leistungsempfänger aufwendet, um die Leistung zu erhalten. Sofern es sich nicht um umsatzsteuerfreie Umsätze handelt, ist im Entgelt auch die Umsatzsteuer enthalten. Diese ist aus dem Entgelt herauszurechnen.

Praxis-Beispiel

Entgelt

Vermieter L hat dem Gastwirt M unter Verzicht auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG Räume zum Betrieb einer Gastwirtschaft vermietet. Der monatliche Mietzins beträgt 2.000 EUR brutto.

L ist als Vermieter Unternehmer, er erbringt mit der Vermietung an M eine sonstige Leistung. Die Umsatzsteuer berechnet sich nach dem Entgelt^[2], also nach den Aufwendungen des Leistungsempfängers (Mieters) M, abzüglich der Umsatzsteuer. Die Mietzahlung des M beträgt 2.000 EUR brutto (d. h. einschließlich Umsatzsteuer). Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage ist die Zahlung deshalb um die darin enthaltene Umsatzsteuer zu mindern. Die Umsatzsteuer beträgt 19 %, sodass sich die Bemessungsgrundlage aus der Multiplikation des Bruttobetrages mit 19/119 oder 15,97 % ergibt. Das Nettoentgelt wird mit dem Divisor 1,19 ermittelt.^[3] In der Bruttomiete von 2.000 EUR sind also 319,33 EUR Umsatzsteuer enthalten. Das Entgelt (= Bemessungsgrundlage) beträgt danach 1.680,67 EUR.

Die monatliche Umsatzsteuerschuld des Vermieters L beträgt gemäß § 12 Abs. 1 UStG 19 % des Entgelts, also 319,33 EUR. Die Summe ergibt wieder die (Brutto-)Miete in Höhe von 2.000 EUR. Die Umsatzsteuer ist entweder im Mietvertrag oder in einzelnen Mietrechnungen von L gesondert auszuweisen. Macht L das nicht, ist der Gastwirt M nicht berechtigt, die Vorsteuer bei seinem Finanzamt geltend zu machen.

Neben dem vereinbarten Preis einer Vermietung oder eines Verkaufs können auch zusätzliche Aufwendungen des Mieters oder Käufers ein umsatzsteuerpflichtiges Leistungsentgelt sein.

Nicht zum Entgelt gehören Vertragsstrafen, Verzugszinsen, Fälligkeitszinsen, Prozesszinsen oder Nutzungszinsen. Diese haben den Charakter eines Schadensersatzes.^[4]

Hat bei einer Grundstücksveräußerung der Veräußerer zulässigerweise auf die Steuerfreiheit (§ 4 Nr. 9 Buchst. a UStG) verzichtet (§ 9 Nr. 1 UStG) und haben die Parteien vereinbart, dass der Erwerber die Grunderwerbsteuer allein zu tragen hat, so wird dadurch das Entgelt für die Grundstückslieferung nicht erhöht. Gleiches gilt hinsichtlich der vom Käufer zu tragenden Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zur Eintragung erforderlichen Erklärungen.^[5]

Zuschüsse von Dritten gehören nur dann zum Entgelt, wenn aufgrund eines Rechtsverhältnisses ein unmittelbarer Zusammenhang zwischen der Leistung des Zuschussempfängers und der Zahlung des Zuschussgebers besteht.

Praxis-Beispiel

Zuschuss der Stadt zu einem Parkhaus

Ein Bauherr errichtet im Zentrum seiner Stadt ein Geschäftshaus mit einem Parkhaus. Da die Stadt an öffentlichen Parkplätzen im Stadtzentrum interessiert ist, vereinbart sie mit dem Bauherren, dass ein Teil der Parkplätze auch von der Öffentlichkeit genutzt werden darf. Dafür erhäl...