Umsatzsteuer bei Haus- und Grundbesitz: Der Vorsteuerabzug

Zusammenfassung

Überblick

Für den umsatzsteuerpflichtigen Unternehmer ist es wichtig, dass er nicht nur die Umsatzsteuer aus seinen Rechnungen abführen muss, sondern aus den Eingangsrechnungen die Vorsteuer von der Umsatzsteuer abziehen kann. Nur so ist es möglich, dass der Unternehmer nicht mit Umsatzsteuer belastet ist. Denn er holt sich mit dem Vorsteuerabzug die aufgrund einer an ihn von einem anderen Unternehmer ausgeführte Leistung aufgrund der gestellten Rechnung bezahlte Umsatzsteuer vom Finanzamt zurück. Der Vorsteuerabzug ist an zahlreiche Voraussetzungen geknüpft, u. a. muss eine ordnungsgemäße Rechnung vorliegen. Speziell bei Umsätzen mit Grundstücken müssen neben einer ordnungsgemäßen Rechnung aber noch weitere Bedingungen erfüllt sein, damit es zum Vorsteuerabzug kommt. Grundsätzlich sind der Verkauf oder die Vermietung und Verpachtung von der Umsatzsteuer befreit. Der Unternehmer muss auf diese Befreiung zunächst verzichten, wenn es zum Vorsteuerabzug kommen soll.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

§ 15 UStG zu den Voraussetzungen für den Vorsteuerabzug

§§ 14, 14a UStG zu den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Rechnung; Umsatzsteueranwendungserlass zu § 15 UStG

BMF, Schreiben v. 2.1.2014, IV D 2 – S 7300/12/10002:001 "Zuordnung von Leistungen zum Unternehmen nach § 15 Abs. 1 UStG unter Berücksichtigung der BFH-Urteile v. 7.7.2011, V R 41/09, V R 42/09 und V R 21/10 sowie v. 19.7.2011, XI R 29/10, XI R 21/10 und XI R 29/09"

1 Voraussetzungen für den Vorsteuerabzug

Ein zentrales Thema des Umsatzsteuerrechts ist der Vorsteuerabzug. Wegen der erheblichen Bedeutung für den Unternehmer sind zahlreiche Verwaltungsanweisungen und Entscheidungen der Finanzgerichte hierzu ergangen.

Was ist als Vorsteuer abziehbar?

Vorsteuer ist diejenige Umsatzsteuer, die dem Unternehmer bei der Inanspruchnahme von Leistungen (Vorleistungen) durch andere Unternehmer in Rechnung gestellt wird. Gemäß § 15 UStG kann

• ein Unternehmer^[1]
• die gesetzlich geschuldete Steuer^[2]
• für Lieferungen und sonstige Leistungen^[3]
• die von einem anderen Unternehmer^[4]
• für sein Unternehmen ausgeführt worden sind^[5]

als Vorsteuer abziehen, wenn

• der Unternehmer eine nach den §§ 14, 14a UStG ausgestellte Rechnung besitzt. Im Zusammenhang mit einer Vermietung und Verpachtung wird auch der Miet- oder Pachtvertrag als Rechnung angesehen, wenn er die Formerfordernisse des § 14 Abs. 4 UStG berücksichtigt.

Da in einer Lieferantenkette bei Weiterlieferung eines Gegenstands die Umsatzsteuerzahllast des einen Unternehmers gleichzeitig die Vorsteuer des folgenden Unternehmers darstellt, wird beim jeweiligen Unternehmer nach Vornahme des Vorsteuerabzugs rechnerisch lediglich seine Handelsspanne besteuert (oder sein Mehrwert – umgangssprachlich = Mehrwertsteuer), die wirtschaftlich der (private) Endverbraucher trägt. Im Ergebnis bleiben Leistungen zwischen Unternehmern grundsätzlich unversteuert.

Praxis-Beispiel

Vorsteuerabzug

Beispiel zur Darstellung des Umsatzsteuersystems mit Vorsteuerabzug

Fabrikant F liefert dem Großhändler GH ein Fernsehgerät; Kaufpreis 1.000 EUR zuzüglich 190 EUR Umsatzsteuer. GH liefert dieses Gerät an den Einzelhändler EH für 1.200 EUR zuzüglich 228 EUR Umsatzsteuer. EH liefert das Fernsehgerät an den Kunden K für 1.500 EUR zuzüglich 285 EUR USt. F, GH und EH sind zum Abzug der in Rechnung gestellten Vorsteuer berechtigt.

Für alle beteiligten Unternehmer ergibt sich folgende umsatzsteuerliche Belastung aus der Lieferung des Fernsehgeräts:

	berechnete Vorsteuer	eigene Umsatzsteuer	Zahllast
F	–	190 EUR	190 EUR
GH	190 EUR	228 EUR	38 EUR
EH	228 EUR	285 EUR	57 EUR
Summe = Umsatzsteueraufkommen =
Einnahmen des Fiskus			285 EUR

Das Beispiel zeigt das System des Umsatzsteuerrechts, wonach die Summe der Zahllasten auf allen Handelsstufen der vom Endverbraucher wirtschaftlich zu tragenden Umsatzsteuerlast entsprechen soll. Soweit den beteiligten Unternehmern wegen der Lieferung weitere abzugsfähige Vorsteuerbeträge berechnet worden sein sollten, müssten vergleichbare Zahllastenübersichten mit den dabei Beteiligten gefertigt werden.

Besteuerung des privaten Endverbrauchs

Da grundsätzlich nur der private Endverbrauch mit Umsatzsteuer belastet werden soll, ergibt sich systemgerecht in der Summe aller Zahllasten einer Lieferkette dann kein Aufkommen, wenn ein vorsteuerabzugsberechtigter Abnehmer Letztabnehmer ist.

Praxis-Beispiel

Vorsteuerabzug

Beispiel wie zuvor, jedoch ist Kunde K kein privater Endverbraucher, sondern ein Gastwirt, der das Fernsehgerät für den Gastraum in seinem Unternehmen erwarb. Ergebnis in diesem Fall:

F–EH wie bisher	285 EUR
K 285 EUR	./. 285 EUR
Summe = Umsatzsteueraufkommen =
Einnahmen des Fiskus	0 EUR

Der Fiskus lässt Leistungen zwischen Unternehmern im Ergebnis grundsätzlich unversteuert. Erreicht wird dies dadurch, dass die Umsatzsteuerschuld des Vorunternehmers in der Lieferkette dem Vorsteuerabzug des die Leistung empfangenden Unternehmers entspricht. Bei einer Reihe von Umsätzen sowie bei bestimmten Unternehmern bestehen jedoch Ausnahmen von diesem Grundsatz.

Unentgel...